A rövidtávú lakáskiadás tömeges elterjedése a turizmusnak nagyon jó, a helyieknek nagyon nem. Most épp Terézváros készül népszavazásra az ágazat szabályozása érdekében, de ez sehol sem sikerült még igazán jól. A BGE Turizmus Tanszékének vezetőjét, Hinek Mátyást kérdeztük arról, hogy miért nem.
HIRDETÉSKezdjük azzal, hogy mennyire számít új jelenségnek a rövidtávú lakáskiadás Magyarországon. Volt előzménye ennek a hullámnak?
Az Airbnb 2008-tól működik, alapvetően közvetítőoldalként. Sok hasonló weblap van még, és a jelenség egyáltalán nem számít újnak. Magyarországon évtizedek óta létezik rövidtávú lakáskiadás, és közvetítők is vannak. Amikor például a kilencvenes években a németek a Balatonhoz utaztak, ők is kivették az ottani apartmanokat, lakásokat. Nekem is van több olyan ismerősöm, aki adott ki lakást, például Hévízen, Zalakaroson. A közvetítők sokszor utazási irodák és a Tourinform-irodák voltak.
Tehát akkor ugyanaz történik, mint régen, csak sokkal egyszerűbb a dolog?
A szállásközvetítő oldalak összekapcsolják a keresletet és a kínálatot. Ez a szerep mindig is létezett a turizmusban, de nagyjából a kétezres évek elejéig a kiadó lakásokat még nyomtatott prospektusokban, utazási irodák, Tourinformok ajánlataiban lehetett megtalálni. Az internet megkönnyítette, felgyorsította, azonnalivá tette a szállásfoglalást. De az oldalak attól igazán forradalmiak, hogy integrálják a folyamat minden elemét: óriási kínálatot nyújtanak, lényegében az egész világ ajánlatai közül választhatnak az érdeklődők, a vendéglátókkal a kapcsolattartás rajtuk keresztül történik, ők bonyolítják fizetést, és egyfajta minőségbiztosítást is nyújtanak, például a nyilvános vendégvisszajelzések révén - sőt az Airbnb esetében a hostok is minősíthetik a vendégeket. A különböző szállásközvetítő oldalak között pedig hatalmas a verseny.
Laikusként az ember azt látja ebből, hogy olcsóbban jut szálláshoz, de egy kicsit több kockázatot vállal, mintha szállodába menne – ha például elromlik a csap, nem biztos, hogy a tulajdonos még aznap meg fogja javíttatni. De mekkora valójában a kockázat?
Ez a szabályozástól is függ. Amikor elindultak ezek az oldalak, elsősorban az Airbnb, a legtöbb országban nem működött még velük kapcsolatban olyan szabályozás, mint a kereskedelmi szálláshelyeknél, ahol, ha elromlik a csap, nyilván azonnal van hova fordulni. A kereskedelmi szálláshelyeknek van üzemeltetési csapatuk, a személyzet jó esetben azonnal ki tudja szolgálni a felmerülő igényeket.
Ugyanakkor alapvető vendégelvárás, hogy egy bizonyos szolgáltatási színvonalat azért biztosítsanak ezek a szálláshelyek. Ehhez hozzájárulnak a vendégvisszajelzések és a vendégminősítések, és ez minőségi versenyt is generál a szolgáltatók között. Szabályozói oldalól pedig nálunk a Magyar Turisztikai Ügynökség indította el a szálláshelyek kötelező regisztrációját és a minősítését is, de az önkormányzatok is előírhatnak bizonyos követelményeket, például azt, hogy legyen elérhető a szállásadó. Ezen a minőségbiztosításon is múlik az, hogy ne olyan lakások kerüljenek a piacra, amelyek aztán rombolják a városok turisztikai imázsát. Mindezzel együtt az sem biztos, hogy a magánszállások olcsóbbak, mint a kereskedelmi szálláshelyek. Inkább azt látjuk, hogy 15-20 százalékos lemaradással, de felzárkóztak a szállodai szobák áraihoz.
Mennyire tudnak maguk a szállásközvetítő oldalak segíteni, ha valamilyen probléma van?
Számít, hogy végig ott van a nagy cég a háttérben. A fizetési folyamat például transzparens, és ha valami gond van, azt a közvetítő felé is lehet jelezni. Náluk is van minőségbiztosítás, vannak olyan szálláshelyek, amelyeket kizárnak a rendszerből- És a cégek egyre többször működnek együtt az adott országok hatóságaival, különösen az adócsalások elkerülése érdekében, és az egyes országok nemzeti hatóságai is elvárásokat támasztanak ezekkel a cégekkel szemben. De a különbség azért így sem tűnt el a kereskedelmi szálláshelyek és a magánszállások között.
A másik nagyon népszerű közvetítőoldalról, a Bookingról azt lehet olvasni, hogy ilyen esetben elvileg a szállásadónak kellene új szállást keresnie a kuncsaft számára. De erről egy turisztikai fórumon volt szó, a legtöbb embernek fogalma sincs, hogy mit tehet ilyen esetben.
Azért is nehéz ezt megmondani, mert viszonylag gyakran változnak a szerződési feltételek a szállásközvetítő oldalakon. És oldalról-oldalra is eltérő, hogy milyen lehetőségeink vannak.
Manapság egyre többet szerepelnek a hírekben rövidtávú lakáskiadás árnyoldalai, leginkább az, hogy a helyiek sokfelé kiszorulnak a népszerű városok belső részeiről. Tényleg olyan nagy a probléma?
Ez Budapesten is nagyon jól látszik. Terézvárosban hamarosan nem ügydöntő népszavazást indítanak az Airbnb-szerű lakáskiadás ellen, és azt nyilatkozta a polgármester, hogy a korábbi 45 ezres lakosságból nagyjából 10 ezer ember költözött el. A szakirodalomban dzsentrifikációnak hívják ezt, amikor városrészek néptelenednek el, gyakorlatilag egyfajta skanzenné válnak. Velencének valamikor 175 ezer lakója volt, de most már kevesebb, mint 50 ezren maradtak. Dubrovnik óvárosában 1991-ben még 5 ezren laktak, napjainkra nagyjából 1500 főre csökkent a helyiek száma. Budapesten is van olyan társasház az Oktogon környékén, amiről azt mondta a Terézvárosi polgármester, hogy már csak egy „igazi” lakó maradt, a többi Airbnb lakás.
Csak a turisztikai szálláshelyek terjedése az, ami kiszorítja a lakókat?
A befektetők felvásárolják a lakásokat, vagy maguk a lakosok költöznek kijjebb, és elkezdik kiadni a saját ingatlanukat. Ez az albérleti piacra is káros hatással van, ami abból is jól látszott, hogy a covid alatt, amikor csökkent a turisztikai kereslet, jelentősen, 20-25 százalékkal csökkentek az albérletárak Budapesten. Az albérletpiac már arra is reagál, ha kis mértékben ingadozik az Airbnb-lakások iránti kereslet. A világ nagyvárosai eközben lakáshiánnyal küzdenek, ami egy komplex probléma. Rengetegen akarnak beköltözni a városba, sokan befektetési céllal vesznek lakásokat, számos ingatlan áll üresen, és ehhez hozzáadódik a rövidtávú lakáskiadás is. Mindez pedig azzal jár, hogy az ingatlanárak és a bérleti díjak az egekbe szállnak.
HIRDETÉSAzt jól sejtem, hogy ez a probléma magától nem fog megoldódni, hanem a politikusoknak kell kezdeniük vele valamit?
Ez érdekes kérdés, mert a keresletet alapvetően a piac generálja, a kínálat viszont korlátozott, amit az árak emelkedéséből is látunk. Az állami és önkormányzati beavatkozási kísérletek között pedig ott vannak azok az esetek, amiket a szakirodalom szabályozási kudarcnak hív. Egyáltalán nem biztos, hogy jól lehet szabályozni ezt a piacot, legalábbis egy körben biztosan nem.
Milyen próbálkozások vannak a helyzet kezelésére?
Meg lehet próbálni szinte teljesen betiltani a rövid távú lakáskiadást, ahogy például New York csinálta, ahol minimum 30 napra kell kiadni a lakásokat. Ennek az lett az eredménye, hogy megjelent a fekete szobáztatás, és sokszor közösségimédia-platformokon találja meg egymást a szobakiadó és a turista. És ez azzal is jár, hogy a befektető, vagy akár a helyi lakos, aki lakáskiadásból akart megélni, elégedetlen lesz. Egy másik módszer az albérleti piac védelmére az, hogy akinek több lakása van, az a másodikat már nem adhatja ki rövid távra. A harmadik pedig az, hogy korlátozzák, hogy hány napig lehet turisztikai céllal kiadni egy lakást egy évben. A tipikus korlát 120 nap, amit például Párizsban is alkalmaznak. Ennek a szabályozásnak az a gyengesége, hogy a hatóságok nem mindig látnak rá arra, hogy valójában hány napig történik lakáskiadás, így betarthatatlan. Lehetetlen felállítani egy ellenőrcsapatot, amelyik az utcákat járja, és azt nézi, hogy több tízezer lakásból hány van éppen kiadva, és hány nincs.
HIRDETÉSNem egyértelmű akkor, hogy mit kell csinálni?
Világszerte zajlik az innováció, hogy hogyan lehetne a rövidtávú lakáskiadást szabályozni. Az új dolgoknál ez gyakran van így, most például a mesterséges intelligenciánál is keresik azt, hogy milyen szabályozásra van szükség. Az Airbnb ugyan egy tizenöt évvel idősebb történet, de a rövidtávú lakáskiadás esetében is keresik még azt a szabályozást, amivel a kecske is jóllakik, és a káposzta is megmarad. Úgy néz ki, hogy a minden szempontból jó megoldást még nem sikerült megtalálni – ha egyáltalán van ilyen.
És gondolom, eközben a városok vezetése azért nem akarja elijeszteni a turistákat, hiszen a szektor rengeteg bevételt generál.
Igen, például idegenforgalmi adót hoz, mert azt a turisztikai céllal kiadott magánlakások után is fizetni kell. A forráshiányos önkormányzatok pedig megpróbálnak minden bevételt megfogni. A gond leginkább az az ő esetükben, hogy az Airbnb-lakásokhoz egy sor negatív jelenség is kapcsolódik. Ez jól látszik például a belső Erzsébetvárosban, a bulinegyedben.
HIRDETÉSMegpróbálják elérni például, hogy a vendéglátóhelyek zárjanak be éjfélkor, vagy azt, hogy a legénybúcsús turisták legalább ne üvöltsenek éjszakánként a társasházakban. Erre egyébként a hosszabb távú megoldás a vendégkör megváltoztatása, amire mostanában Prágát hozzák fel példaként, amely már nem elsősorban a sörturizmus városa, hanem egyre inkább a kultúra iránt érdeklődő turisták látogatják. Budapesten is van erre vonatkozó szándék, és egyre több konkrét lépés is.