Európában vásárolna lakást? Az adók a vételtől az eladásig végigkísérik. Mutatjuk, hol a legmagasabb és hol a legalacsonyabb az ingatlanadó.
Európában ingatlantulajdonosnak lenni azt jelenti, hogy szinte minden lépésnél adót kell fizetni: vásárláskor, a tulajdonlás ideje alatt, bérbeadáskor és eladáskor.
HIRDETÉS
HIRDETÉS
A kontinens nagy részén az ingatlantulajdon olyan adórengeteggel jár, amely a szerződés aláírásának pillanatától egészen az eladás napjáig végigkíséri Önt, függetlenül attól, hogy az ingatlan üresen áll vagy bérleti díjat termel.
Az, hogy végül mennyit fizet, döntően attól függ, hol vásárol. A több mint 80 ország ingatlanadózását nyomon követő Global Property Guide adatai azt mutatják, hogy a lakhatást egész Európában jelentős adóteher sújtja.
Alapvetően négyféle ingatlanadóra érdemes figyelni.
Vásárláskor átruházási adót kell fizetni, amelyet olykor illetéknek neveznek; évente fizetendő ingatlanadó terheli az otthon becsült, piaci vagy kataszteri értékét; a bérbeadásból származó bevételre bérleti jövedelemadó vonatkozik; az eladásból származó nyereségre pedig tőkenyereségadó.
Egyértelmű rangsort felállítani szinte lehetetlen.
Minden ország saját adókulcsokat alkalmaz, a főbb rátákat gyakran sávokként, nem pedig egyetlen számként teszik közzé, ráadásul az adóalap sem egységes: ugyanazt az adót nem mindenhol ugyanarra az értékre vetik ki.
Mégis van egy ország, amely szinte minden listán a legfelsők között szerepel.
Mennyi adót kell fizetni bérleti jövedelem után Európa-szerte?
Azok számára, akik befektetési céllal, bérbeadásra vásárolnak, a bérleti jövedelemre kivetett adó az a tétel, amely a leginkább rontja a végső megtérülést, és ebben térnek el egymástól a legtöbbet az egyes országok.
A Global Property Guide azt modellezi, hogy egy nem rezidens tulajdonos mennyi adót fizetne három különböző szintű havi bérleti díj után: 1 500, 6 000 és 12 000 eurónál.
Egy viszonylag szerény, havi 1 500 eurós bérleti díjnál Dánia a legszigorúbb: az első eurótól kezdve 42,11 százalékot von el, Hollandia szorosan mögötte 36 százalékkal, Finnország pedig 30 százalékkal. A skála másik végén Ciprus nulla százalékról indul, Luxemburg pedig jelképes, 2,94 százalékos adót szed.
Magasabb bérleti díjnál a sorrend teljesen átrendeződik.
Havi 12 000 eurónál Belgium vezeti a listát 47,27 százalékkal, utána következik Dánia 43,22 százalékkal, míg Németország és Görögország egyaránt 41 százalékot számít fel.
Néhány országban alig változik az adókulcs: Olaszország minden jövedelemszintnél 21 százalékon, Portugália 28 százalékon, Hollandia pedig 36 százalékon tartja a rátát. Ez a bérleti díj függvényében jelenthet kedvező lehetőséget, de komoly hátrányt is.
Azok az országok emelik a kulcsot a legmeredekebben, amelyek a bérleti jövedelmet az általános személyi jövedelemadóba olvasztják. Erre jó példa Ausztria.
Ausztriában a bérbeadásból származó bevétel ugyanazon progresszív skála szerint adózik, mint a fizetés: 13 308 euró alatt nulla, egymillió euró felett pedig 55 százalék. Ilyen esetekben az a „ingatlanadó”, amely igazán fájdalmas, valójában csak más néven futó jövedelemadó.
Átruházási adó: ennyibe kerül ingatlant venni
A vásárláskor fizetendő adónál Belgium ismét az élre ugrik.
Az ottani vevőknek akár az ár 12,5 százalékát is ki kell fizetniük adóként, ami valamivel meghaladja az Egyesült Királyság 12 százalékos felső kulcsát, Hollandia 10,4 százalékos és Luxemburg 10 százalékos rátáját.
Belgiumban régiónként határozzák meg az illetéket, így az irányítószáma nagyban befolyásolja, mennyit fizet.
Ha Brüsszelben vagy Vallóniában 500 000 euró értékű ingatlant vásárol, és nem jogosult semmilyen kedvezményre, a teljes, 12,5 százalékos kulcsot kell megfizetnie, vagyis már az első napon 62 500 eurós adószámlát kap.
A saját célra vásárló tulajdonosok helyzete azonban kedvezőbb.
Brüsszel a jogosult vevők esetében a vételár első 200 000 euróját mentesíti az illeték alól, így egy 500 000 eurós ingatlan után az adó 37 500 euróra csökken.
Vallónia 3 százalékos, kedvezményes kulcsot kínál a feltételeknek megfelelő vásárlóknak, ami nagyjából 15 000 euróra mérsékli az adót. Az állami szervektől vásárolt, jogosult szociális bérlakások után Vallóniában egyáltalán nem kell regisztrációs illetéket fizetni, Flandriában pedig külön adókulcsok és kedvezmények érvényesek.
A skála másik végén Észtország és Csehország áll: egyikük sem vet ki átruházási adót az ingatlanvásárlásokra.
Litvániában a vásárlással kapcsolatos terhek összességében nagyjából 0,4 százalékot tesznek ki, ami egy 500 000 eurós lakásnál körülbelül 2 000 eurót jelent – töredékét annak, amit Belgiumban kellene megfizetni.
Mely európai országokban a legmagasabb az éves ingatlanadó?
Még akkor is terhelheti ingatlanadó, ha a lakás üresen áll.
Itt különösen óvatosnak kell lenni, mert az éves ingatlanadó összegét tévesztik el a leggyakrabban.
Az országok nem ugyanazt az értéket adóztatják. Van, ahol a lakás piaci értékének százalékát veszik alapul, máshol egy jóval alacsonyabb, kataszteri vagy becsült értéket, amely akár évtizedek óta frissítetlen, Nagy-Britanniában pedig egyáltalán nem használnak százalékokat: az ingatlanokat értéksávokba sorolják.
Spanyolországban az ingatlanadó felső kulcsa egyes településeken elérheti a 4,8 százalékot, de ezt a kataszteri értékre vetik ki, nem a piaci árra, így a látszólag magas százalék félrevezető.
Ha inkább azt nézzük, mennyit fizetnek a tulajdonosok jellemzően egy nagyjából 300 000 eurót érő ingatlan után, a különbségek már jóval kisebbek, mert minden ország másként határozza meg az adóalapot.
Az Egyesült Királyságban egy ilyen ingatlanra kivetett council tax általában évi 2 000–3 200 euró között mozog, az értéksávtól és a helyi önkormányzattól függően.
Franciaországban a taxe foncière, Spanyolországban pedig az IBI rendszerint nagyjából 700 és 1 800 euró közötti összeget jelent évente, mivel mindkettőt olyan adóalapra számítják, amely a piaci árnál jóval alacsonyabb. Belgiumban a précompte immobilier, amelyet egy 1975-ös, elméleti bérleti értékből kalkulálnak, gyakran hasonló tartományba esik.
Németországban a 2025-ben átalakított Grundsteuer sok szomszédos országénál alacsonyabb, bár az új értékelési rendszer miatt a számlák településenként jelentős eltérést mutathatnak.
Cipruson és Máltán viszont egyáltalán nem kell fizetni, mivel egyik ország sem vet ki éves ingatlanadót.
Tőkenyereségadó Európában: ennyit fizet, ha nyereséggel ad el egy ingatlant
Ha nyereséggel adja el az ingatlant, az adóteher drámaian változhat; sokszor fontosabb, mennyi ideig volt az Ön tulajdonában, mint maga az adókulcs.
E téren Dánia a legszigorúbb: a nyereséget az általános jövedelemadóhoz hozzáadva akár 52,07 százalékkal adóztatja.
Egy 250 000 eurós haszonból így akár 130 000 eurót is elvihet az adó, és nagyjából 120 000 euró marad Önnél.
Málta ennél szinte nem is lehetne különbözőbb.
Ott magát a nyereséget nem adóztatják, helyette a vételárra vetített, 12 százalékos átalányadót kell megfizetni tranzakciós költségként, amely 5 százalékra csökken, ha nem ingatlan-kereskedőként, és öt éven belül értékesíti a vagyontárgyat.
Németország egészen más utat választott: ha az ingatlant több mint tíz évig birtokolja, a teljes nyereség, vagyis mind a 250 000 euró adómentes.
Ha ezen időablakon belül értékesít, a haszon az Ön jövedelemadó-kulcsával adózik, plusz rájön az esetleges szolidaritási pótlék.
Hol a legmagasabb az ingatlanok adóterhe Európában?
Ha a négyféle adót együtt nézzük, egy ország egyértelműen kiemelkedik.
Belgium vásárláskor, tulajdonláskor és bérbeadáskor is az élmezőnyben van, és csak a tőkenyereségre vonatkozó, 16,5–33 százalékos adóztatás kínál némi könnyítést.
A másik végponton Ciprus és Málta áll. Cipruson a bérleti jövedelem adóztatása nulla százalékról indul, Málta a tőkenyereséget nem terheli adóval, és egyikükben sincs éves ingatlanadó, így ezek a kontinens leginkább adóbarát pontjai közé tartoznak az ingatlantulajdonosok számára.
Egy határokon át befektető számára a vételár csak a kiinduló szám.
Az dönti el, hogy egy európai ingatlan valóban megéri-e, hogy a helyi adórendszer mennyit enged megtartani a hozamból. Ebben a tekintetben pedig a brüsszeli lakás és a ciprusi villa közötti szakadék elég nagy ahhoz, hogy megmutassa: az ingatlanadók terén Európa még messze nem egységes piac.