Lakást venne Európában? Az adók a vételtől az eladásig végig elkísérik. Megmutatjuk, hol a legmagasabb és hol a legalacsonyabb az ingatlanadó.
Európában az ingatlantulajdon szinte minden mozzanatánál adófizetéssel jár: a vásárláskor, a birtoklás idején, bérbeadáskor és eladáskor.
HIRDETÉS
HIRDETÉS
A kontinens minden országában az ingatlantulajdon adók kusza hálójába csomagolva érkezik: ezek a terhek a szerződés aláírásától az eladás napjáig végigkísérik a tulajdonost, és akkor is érvényesek, ha az ingatlan üresen áll, és akkor is, ha bérleti díjat termel.
Az, hogy végül mennyit fizet, óriási mértékben attól függ, hol vásárol. A Global Property Guide adatai – ez a kiadvány több mint 80 ország ingatlanadózását követi nyomon – azt mutatják, hogy a lakóingatlanokat gyakorlatilag mindenütt erősen megadóztatják a kontinensen.
Négyféle ingatlanadó van, amelyre érdemes figyelni.
Vételkor vagyonszerzési illetéket kell fizetni, amelyet néha bélyegilletéknek neveznek; ehhez jön egy éves ingatlanadó, amelyet a lakóingatlan becsült, piaci vagy kataszteri értéke után vetnek ki; bérbeadás esetén a bérleti díjból származó jövedelem adója; valamint az eladáskor realizált nyereségre kivetett tőkenyereség-adó.
Nehezen lehet egyértelmű rangsort felállítani.
Minden ország a maga szabályrendszerét alkalmazza, a főbb adókulcsokat sokszor sávokban, nem pedig egyetlen számban határozzák meg, és az adóalap, amelyre az egyes adókat kivetik, sem azonos mindenhol.
Ennek ellenére van egy ország, amely szinte minden listán a legfelsők között szerepel.
Mennyi adót fizet Európa-szerte a bérleti jövedelem után?
Azok számára, akik befektetési céllal, bérbeadásra vásárolnak ingatlant, a bérleti jövedelem adója az a tétel, amely a leginkább rontja a végső hozamot, és ezen a ponton térnek el legnagyobb mértékben az egyes országok.
A Global Property Guide három különböző bérleti díjszint – havi 1 500, 6 000 és 12 000 euró – alapján modellezi, hogy egy nem rezidens tulajdonos mennyi adót fizetne.
Egy viszonylag szerény, havi 1 500 eurós bérleti díj esetén Dánia a legszigorúbb: az első eurótól kezdve 42,11%-ot von el, mögötte szorosan Hollandia következik 36%-kal, Finnország pedig 30%-kal. A skála másik végén Ciprus nulla kulcsról indul, Luxemburg pedig mindössze 2,94%-ot szed.
Ha magasabb a bérleti díj, a sorrend teljesen átrendeződik.
Havi 12 000 eurónál Belgium vezeti a rangsort 47,27%-kal, mögötte Dánia áll 43,22%-kal, Németország és Görögország pedig 41%-on osztozik.
Néhány országban alig változik a kép: Olaszországban 21%, Portugáliában 28%, Hollandiában pedig 36% az adókulcs, függetlenül attól, mennyi a jövedelem. Ez a bérleti díj nagyságától függően jelenthet jó üzletet, de komoly hátrányt is.
Azokban az országokban emelkedik a legmeredekebben az adóteher, ahol a bérleti jövedelmet egyszerűen a rendes jövedelemadó részének tekintik. Jó példa erre Ausztria.
Ausztriában a bérleti bevételt ugyanazon progresszív skála szerint adóztatják, mint a munkabért: 13 308 euró alatt nulla az adó, 1 millió euró felett viszont már 55%. Ilyen rendszerekben az az ingatlanadó, amely igazán fáj, valójában csak „más néven futó” jövedelemadó.
Átruházási illeték: ennyibe kerül ingatlant venni
A vásárláskor fizetendő adó tekintetében Belgium újra az élre ugrik.
Az ottani vevőknek akár a vételár 12,5%-át kitevő illetékkel is számolniuk kell, ami valamivel meghaladja az Egyesült Királyság legfelső, 12%-os sávját, Hollandia 10,4%-os és Luxemburg 10%-os kulcsát.
Belgiumban régiónként eltérő illetékkulcsok érvényesek, így a lakcím irányítószáma sok mindent eldönt.
Ha Brüsszelben vagy Vallóniában vásárol 500 000 euró értékű ingatlant úgy, hogy nem jogosult semmilyen kedvezményre, akkor a teljes, 12,5%-os kulcsot kell megfizetnie – vagyis már az első napon 62 500 euró adót.
A saját célra lakóként vásárlók számára azonban kedvezőbb a helyzet. Brüsszelben a jogosult vevők esetében a vételár első 200 000 eurójára nem kell illetéket fizetni, így egy 500 000 eurós ingatlan adóterhe 37 500 euróra csökken.
Vallóniában a jogosult vevők számára csökkentett, 3%-os kulcsot alkalmaznak, ami nagyjából 15 000 euróra szorítja le az adóterhet. Azok, akik közintézménytől vásárolnak jogosult szociális bérlakást Vallóniában, egyáltalán nem fizetnek vagyonszerzési illetéket, Flandriában pedig külön, saját kulcsok és kedvezmények érvényesek.
A skála másik végén Észtország és Csehország áll: ezekben az országokban a vásárláskor egyáltalán nincs átruházási illeték.
Litvániában a vásárlással kapcsolatos illetékek összesen nagyjából 0,4%-ot tesznek ki, ami egy 500 000 eurós ingatlan esetében körülbelül 2 000 eurónak felel meg – töredéke annak a több tízezer eurónak, amellyel Belgiumban kell számolni.
Mely európai országokban a legmagasabb az éves ingatlanadó?
Még akkor is fizethet ingatlanadót, ha a lakás üresen áll.
Itt érdemes különösen óvatosnak lennie, mert az éves ingatlanadó az az adat, amelyet a legtöbben félreértenek.
Az egyes országok nem ugyanazt adóztatják. Van, ahol a lakóingatlan piaci értékére vetnek ki bizonyos százalékot, máshol egy jóval alacsonyabb, kataszteri vagy becsült értéket vesznek alapul, amely gyakran évtizedek óta nem frissült. Nagy-Britanniában pedig egyáltalán nem százalékot használnak, hanem értéksávokba sorolják az ingatlanokat.
Spanyolországban egyes önkormányzatoknál akár 4,8% is lehet a maximális ingatlanadó-kulcs, de ezt a piaci érték helyett a kataszteri értékre vetik ki, így a látványos százalék jóval kevesebbet mond a valós teherről.
Ha inkább azt nézzük, hogy a tulajdonosok általában mennyit fizetnek egy nagyjából 300 000 eurót érő ingatlan után, a különbségek már jóval szűkebbek, mert minden ország másként határozza meg az adóalapot.
Az Egyesült Királyságban egy ilyen értékű ingatlan után az önkormányzati adó általában évi 2 000–3 200 euró körül alakul, az értéksávtól és a helyi önkormányzattól függően.
Franciaországban a taxe foncière, Spanyolországban pedig az IBI jellemzően 700–1 800 euró körüli összegre rúg, mivel mindkettőt olyan adóalapra vetik ki, amely rendszerint jóval a piaci ár alatt van. Belgiumban a précompte immobilier, amelyet egy elméleti, 1975-ös bérleti érték alapján számítanak ki, gyakran hasonló tartományba esik.
Németországban az alapadóként ismert Grundsteuer – amelyet 2025-ben reformáltak meg – sok esetben alacsonyabb, mint számos szomszédos országban, bár az új értékelési rendszer miatt az egyes települések között jelentősek lehetnek a különbségek.
Cipruson és Máltán pedig egyáltalán nem kell ilyen terhet fizetni, mert egyik ország sem vet ki éves ingatlanadót.
Tőkenyereség-adó Európában: ennyit fizet, ha nyereséggel ad el egy ingatlant
Ha az ingatlant nyereséggel adja el, az adóteher drámaian változhat: gyakran fontosabb, hogy mennyi ideje volt tulajdonos, mint maga az adókulcs.
E téren Dánia a legszigorúbb: ott a nyereséget az összjövedelemhez adva akár 52,07%-kal is megadóztatják.
Egy 250 000 eurós nyereségből ez akár 130 000 eurónyi adót is jelenthet, így nagyjából 120 000 euró marad önnél.
Málta ennél alig lehetne különbözőbb.
Ott magát a tőkenyereséget egyáltalán nem adóztatják; ehelyett transzakciós költségként a teljes eladási árra vetnek ki 12%-os, fix kulcsot, amely 5%-ra csökken, ha nem hivatásos ingatlan-kereskedő, és az értékesítésre öt éven belül kerül sor.
Németország egészen más utat választ: ha egy ingatlant tíz évnél hosszabb ideig birtokol, az egész nyereség – akár 250 000 euró – adómentes.
Ha viszont ezen időszakon belül adja el, akkor az adó a jövedelemadó-kulcsnak megfelelő lesz, amelyet a szolidaritási pótlék tovább növelhet.
Hol a legmagasabb az ingatlanok adóterhe Európában?
Ha a négyféle adót együtt nézzük, egy ország különösen kiemelkedik.
Belgium vásárláskor, birtokláskor és bérbeadáskor is a lista elején, vagy ahhoz nagyon közel szerepel, és lényegi könnyítést szinte csak a tőkenyereség viszonylag mérsékelt, 16,5–33%-os adóztatása jelent.
A másik végponton Ciprus és Málta áll. Cipruson a bérleti jövedelem adója nulla kulcsról indul, Máltán a tőkenyereség adómentes, és egyik ország sem vet ki éves ingatlanadót, így az ingatlantulajdonos szempontjából ezek a kontinens legkevésbé megadóztatott térségei közé tartoznak.
Egy határokon átnyúló befektető számára a feltüntetett vételár csak a kiindulópont.
Az dönti el, hogy egy európai ingatlanbefektetés mennyire éri meg, hogy a helyi adószabályok a hozam mekkora részét hagyják önnél. Ebből a szempontból a brüsszeli lakás és a ciprusi villa közötti különbség elég nagy ahhoz, hogy jól látszódjon: ingatlanadók tekintetében Európa még korántsem egységes piac.