Az uniós tervezet a megfizethetőbb és jobb minőségű uniós lakhatás előmozdítására, a rossz minőségű lakhatási körülmények felszámolására, illetve a hajléktalanság problémájának felszámolására irányuló javaslatcsomagot tartalmaz.
Az Európai Parlament 367 igen szavazattal, 166 nem ellenében elfogadta az Európai Unió lakásválságáról szóló első jelentését. A jelentés közös uniós fellépésre szólít fel, a fókuszban a lakhatási válság kezelése és a bizonytalan életkörülmények között élő uniós polgárok lakhatási körülményeinek javítása áll. Az ajánlott gyakorlatok között szerepel sokféle javaslat: hogy csökkenteni érdemes a tagállami bürokráciát, hogy fel kell lendíteni az építőipart és az innovációs szektort, és hogy növelni kell az építőipari beruházások számát.
HIRDETÉS
HIRDETÉS
A 2008-as gazdasági világválság óta a lakhatás összeurópai krízishelyzetbe került. A helyzet még súlyosabb lett a koronavírus járvány miatt. A lakásárak 2015-höz képest 60,5 százalékkal emelkedtek, míg a bérleti díjak 28 százalékkal. A 24-35 évesek tulajdonosi aránya a 2005 óta eltelt több mint 20 évben hat százalékkal csökkent.
A megfizethetetlen lakhatás ellehetleníti az egységes lakáspiaci működést és nehezíti az uniós gazdasági növekedést. A Bizottság most publikált "megfizethető lakhatási terve" egy olyan kezdeményzés, amely próbál megoldást és új normákat kínálni a szakpolitikai válsághelyzetre.
Az ingatlanárak gyorsabban növekednek, mint a jövedelmek
Ahhoz, hogy az Európai Unióban valaki reálisan lakást vásárolhasson, az európaiak átlagjövedelmének annyinak kellene lennie, mint a legtöbb nagyvárosban mért átlagkereset alsó határa. A lakásár-jövedelem arány viszonyszámai gyakran meghaladják a bruttó fizetések 8-10 éves kifizetési rátáit, a nehezebben megfizethető fővárosokban pedig ugyanez 12-15 év fölé emelkedik. Ahhoz, hogy bármelyik nagy keresletű városban lakást béreljenek, a polgároknak jövedelmük mintegy 30-40 százalékát rá kell szánniuk a lakhatási kérdésekre. A fiatal bérlők egyre nagyobb hányada már most többet fizet, mint ez az arányszám.
„Sok országban a fizetések nem tartottak lépést az inflációval. Aztán az ingatlanpiac 10 év alatt akár 60 százalékkal is felnyomta az árakat. Ez nem a polgárok hibája. Hanem a közpolitika, a figyelem és az ellenőrzés hiánya" – mondta az Euronewsnak Irene Tinagli európai parlamenti képviselő, az EP lakásválsággal foglalkozó különbizottságának elnöke.
A lakhatási válság égbekiáltó: a fiatalok később hagyják el otthonukat, a szociális lakásból kevés van, több régióban továbbra is fennáll a túlzsúfoltság, a hajléktalanság problémája pedig EU-szerte növekszik.
Mik a számok?
Az Eurostat adatai szerint 2015 óta több mint 60 százalékkal emelkedtek az uniós lakásárak. A bérleti díjak ugyanezekben az években több mint 20 százalékkal magasabbak. Ez meghaladja a jövedelemnövekedés arányszámait.
Persze a tendencia országonként eltérő. Kelet- és Dél-Európa egyes részein, például Magyarországon, Portugáliában és Litvániában az árak magasabbra szöktek, mint az északi országokban. A nyugat- és észak-európai városok összességében mégis a legdrágábbak közé tartoznak.
A minta egyértelmű: egy évtizeddel ezelőtt az európaiak mintegy 70 százaléka számára a saját lakás volt a norma. Mára ez az arány körülbelül 68 százalékra csökkent, míg a bérleti díjak aránya nagyjából 32 százalékra emelkedett, ami az elmúlt évtizedek legmagasabb szintjét jelenti.
A válság okai
A lakások iránti kereslet folyamatosan növekszik, amit az urbanizáció, a városok népességnövekedése, az EU-n belüli migráció és a kisebb háztartások számának növekedése okoz. Egyre több ember verseng a lakhatásért ugyanazokon a városi területeken, miközben a kínálat nem tud lépést tartani a kereslettel.
Az Európai Beruházási Bank (EIB) adatai szerint a telekárak, az emelkedő anyag- és munkaerőköltségek, a szigorú területrendezési szabályok és a lassú engedélyezési folyamatok miatt az építkezések lassúak, ráadásul nincs belőlük elég.
A pénzügyi és piaci dinamika a másik probléma: 2015 és 2022 között az ultraalacsony kamatlábak korszaka „lakásépítési lázat" gerjesztett. Ez az uniós lakásárakat több mint 63 százalékkal növelte.
A helyzet 2022 júliusától változott meg, amikor az EKB megemelte a kamatokat, amelyek a betéti rendelkezésre állás kamatlábát 0 százalékról 2023 szeptemberére 4 százalékos csúcsra emelték. Ezek a kamatemelések a jelzáloghiteleket nehezebben megfizethetővé tették, az új hitelfelvevők átlagos kamatlábait a 2021-es szinthez képest csaknem megnégyszerezték. A magas jelzáloghitel-kamatok miatt a lakásvásárlás túl drágává válik, így az emberek hosszabb ideig albérletben maradnak, az pedig, hogy a verseny fokozódik, még magasabbra hajtja a havi bérleti díjakat.
Egyes városokban, például Madridban és Barcelonában a befektetési kereslet tovább fokozza a helyzet súlyosságát: 2024-ben csak a vásárlók hét százaléka volt külföldi Madridban, Barcelonában pedig 14,3 százalékuk. Az intézményi befektetők és a nagy alapok együttesen az összes ingatlanbefektetés több mint 50 százalékát valósították meg. A rövidtávú lakáskiadási láz szintén csökkentette a hosszú távú lakások hozzáférhetőségét, különösen a magas turisztikai forgalmú területeken, mint amilyen ez a két város is.
Kritikussá vált a lakásválság
Egyre többen döntenek úgy, hogy a lakhatási költségek megosztása érdekében egy ingatlanba költöznek. Ez túlzsúfoltsághoz vezet. A 18–34 évesek közel 48 százaléka él lakótárssal, annak ellenére, hogy a felmérések szerint több mint a felük inkább egyedül élne. Sokan emiatt nem költöznek el a szülőházukból. Ez meghatározza a szociális lakhatás területét is.
Mindemellett a szociális lakásállomány nagy része elöregedett és felújításra szorul, különösen az energiahatékonysági kérdések miatt.
Becslések szerint jelenleg az uniós állampolgárok 1,28 százaléka él az utcán, menedékhelyeken vagy átmeneti szállásokon. Ez 30 százalékos növekedés a 2019-es szinthez képest, és 70 százalékos emelkedés az elmúlt évtized kezdetéhez viszonyítva.
Mivel az emberek egyre inkább kiszorulnak a piacról, a probléma már nem korlátozódik a legkiszolgáltatottabbakra, hanem egyre inkább azok a munkavállalók az érintettek, akik hazavitt keresetükből nem tudnak stabil lakhatást biztosítani.
Többszintű együttműködés
A lakhatás továbbra is elsősorban nemzeti hatáskörben marad. Az Európai Unió jogkörébe csak a javaslattétel fér bele. Mind a lakbérek, mind a szociális lakhatási modellek, mind a területrendezési szabályok, mind a bérlővédelem, sőt az ingatlanadó tekintetében is a tagállamoké az utolsó szó.
Elizabeth Kuiper, a brüsszeli Európai Politikai Központ társigazgatója szerint Európa az elmúlt húsz évben figyelmen kívül hagyta a válságok mértékét, mivel azt kizárólag nemzeti problémának tekintette. Kuiper figyelmeztetett rá, hogy alapvető fontosságú a többszintű uniós együttműködés, amelyben a helyi hatóságok „erősebb szerepet játszanak, és az uniós politikusok számára új megoldásokat kínálnak". Hozzátette azt is, hogy a lakhatást nemcsak „szociális igazságossági kérdésnek” kell tekinteni, hanem „páneurópai gazdasági kérdésnek" is.
Az EU nem kényszeríthet ki közös lakáspolitikát és nem szabályozhatja a lakáspiacot az egész Unióban. Ennek ellenére a finanszírozás tekintetében és a nem kötelező erejű jogi eszközök révén közvetve befolyásolhatja a lakhatáspolitikát, és iránymutatást nyújthat.
Borja Giménez Larraz európai parlamenti képviselő, a jelentés előterjesztője emlékeztetett a szubszidiaritás elvének fontosságára. "Ez a jelentés regionális és helyi szintű intézkedéseket javasol [...]. Azért vagyunk itt, hogy hozzátegyünk valamit a megoldáshoz, ugyanakkor a végső megoldást a tagállamoknak kell meghozniuk" - mondta az Euronewsnak.
A 2021-2027-es időszakra több mint 43 milliárd eurót szabadítottak fel, amelyet 2026-2027-re további 10 milliárd euróval egészítettek ki. A Bizottság 2024 áprilisában kiszámolta, hogy 2030-ig 100 milliárd euróval fogják fellendíteni az energiahatékonysági felújítási projekteket az egész blokkban.
A gazdaságélénkítési és rugalmassági eszközök 15,1 milliárd eurót juttatnak a szociális lakásépítés programjának, az InvestEU 26,2 milliárd eurós keretének egy része pedig az energiatakarékosságot célzó épületfelújításokat támogatja. A Horizont Európa keretprogram jelentős részét (95,5 milliárd eurót) a biztonságos, egészséges, megfizethető és fenntartható lakhatáshoz való hozzáférésre fordítják.
Az uniós problémamegoldás
Kuiper szerint a tény, hogy az EU-nak nincs közvetlen hatásköre a lakáspolitikára, "nem könnyíti meg egy európai megoldás kidolgozását". Ennek ellenére az EU 2024 év vége óta egy sor új intézkedést vezetett be.
Az "Európai Megfizethető Lakhatási Terv" a Bizottság egy olyan törekvése, amely négy pilléren nyugszik. A program a lakáskínálatot bővíti, mobilizálja a beruházásokat a digitalizáció és a felújítási ágazat növekedési lehetőségeinek előmozdítása érdekében, reformokat indít el és megvédi a legkiszolgáltatottabbakat.
A Bizottság bejelentette, hogy 2026-ban először tartanak uniós lakásügyi csúcstalálkozót. Ezt a tagállamok, városok, uniós intézmények, lakásszolgáltatók és a civil szervezetek képviselőiből álló Európai Lakásügyi Szövetség hozza majd tető alá.
Mindezek ambíciózus törekvések, de a hosszútávú hatásokra egyelőre várni kell. Mint az Kuiper az Euronewsnak nyilatkozta, „a lakásépítési terv jó kezdet, de egyben potenciális kockázatot is jelent, mivel konkrét eredmények hiányában az európaiak szkeptikusabbá válhatnak az EU-val szemben". „Európának teljesítenie kell az ígéreteit, ha nem akarja cserbenhagyni polgárait, és meg kell akadályoznia, hogy a lakhatási válság nemzeti identitás kérdésévé fokozódjon", zárta mondandóját.