Bérbeadás Európában: a legjobb hozamok már nem a legdrágább városokban, itt a tíz legjövedelmezőbb euróövezeti piac, meglepő elsővel
Ha térképre rajzolnánk, merre áramlik Európában az ingatlanpiaci tőke, az élénk pontok nem okoznának meglepetést: Párizs sugárútjai, Amszterdam csatornaöve, München felpolírozott negyedei.
HIRDETÉS
HIRDETÉS
Presztízscímek. Mély, bőséges likviditás. Ingatlanpiacok, ahol az árak évtizedek óta lényegében csak egy irányba mozognak: felfelé.
Ha azonban egy második térképet készítünk, ezúttal arról, hol keresik a bérbeadók a legmagasabb bérleti díjat minden befektetett euró után, sok ilyen város eltűnik.
A Global Property Guide új adatai – amelyeket helyi ingatlanportálok, köztük az Immobiliare.it, az Idealista, a Fotocasa, a Habitaclia és a Daft kínálatával vetettek össze – azt mutatják, hogy Európa legerősebb, kiadásra vásárolt lakásokra épülő befektetési lehetőségei már nem a hagyományos ingatlanfellegvárakban koncentrálódnak, hanem elfeledett regionális piacokon, elsősorban Dél-Európában.
Alább az euróövezet tíz olyan városának rangsora következik, ahol 2026-ban a legmagasabb a bruttó bérleti hozam – vagyis az éves bérleti díj és a vételár hányadosa, adók, fenntartási költségek, díjak és egyéb kiadások előtt.
10. Róma: Átlagos bérleti hozam 7,12%
Róma a 10. helyen kerül be a listára, de az olasz főváros Európa egyik legélesebb ingatlanpiaci ellentétét mutatja: presztízs vagy jövedelem.
A történelmi központban – a Pantheon, a Piazza Navona és Trastevere környékén – a nemzetközi vevők korlátozott kínálatú lakásokért versengenek, ami meredeken felhajtja az árakat és lenyomja a hozamokat.
Róma „centrójában” egy egy hálószobás lakás átlagosan 472 500 euróba kerül, miközben havonta mindössze 2 170 euróért adható ki, ami 5,51%-os bruttó éves hozamnak felel meg.
A történelmi magon kívül azonban a számok érezhetően javulnak.
A tágabb városban egy egy hálószobás lakás átlagára nagyjából 225 000 euró, a bérleti díj körülbelül havi 1 450 euró, ami közel 7,7%-os hozamot eredményez. A legjobb megtérülést a legkisebb lakások hozzák: egy 149 000 eurós garzont havi 1 000 euróért lehet kiadni, ami 8,05%-os hozamot jelent.
Rómában a képeslapra illő panorámáért gyakran a bérleti jövedelemmel fizetünk.
9. Dublin: Átlagos bérleti hozam 7,22%
Dublin tartós lakáshiánya továbbra is Európa legmagasabb bérleti díjait tartja fenn.
Írország fővárosa – a Guinness, a Merrion Square grúz ajtói és az a technológiai szektor otthona, amely folyamatosan szűken tartja a bérlakás-kínálatot – átlagosan 7,22%-os bérleti hozamot kínál.
Egy egy hálószobás lakás 295 000 euróba kerül, és havi 2 000 euróért adható bérbe, ami 8,14%-os bruttó hozamnak felel meg. Ez a méretkategória számít a legjövedelmezőbbnek a városban.
Országos szinten az ingatlanárak 2012 óta gyakorlatilag megduplázódtak: névértéken 99%-kal emelkedtek, miközben a bérleti díjak ugyanebben az időszakban 71%-kal nőttek.
8. Nápoly: Átlagos bérleti hozam 7,22%
Nápoly hozama megegyezik a dublini szinttel, az árak viszont jóval alacsonyabbak. A pizza margherita szülővárosában, ahol a Vezúv rajzolja ki az égboltot, és a Spaccanapoli hasít végig az UNESCO-védett óvároson, egy egy hálószobás lakás 145 500 euróba kerül, és havi 950 euróért adható ki – ez 7,84%-os bruttó hozam.
A legkiemelkedőbb azonban a belépő szintű garzon: mindössze 70 000 eurós vételár és 700 eurós havi bérleti díj mellett 12%-os bruttó hozamot termel, ami holtversenyben a legmagasabb a rangsorban.
Az erős diákkérdés és az egész évben élénk turizmus folyamatosan magas kihasználtságot biztosít a kisebb lakásoknak.
7. Barcelona: Átlagos bérleti hozam 7,40%
A lista egyetlen spanyol városa – Gaudí Sagrada Famíliájának, a vermutos órának és az FC Barcelonának az otthona – átlagosan 7,40%-os bérleti hozamot kínál a különböző városrészekben.
Egy egy hálószobás lakás 240 000 euróba kerül, és havi 1 590 euróért vehető ki, ami 7,95%-os bruttó hozamnak felel meg. Ekkora alapterületű lakások számítanak a legjövedelmezőbbnek is a városban.
Barcelona lakáspiaca egyre inkább a szűkös kínálatról szól.
Katalóniában a bérlakás-kínálat továbbra is történelmi mélyponton van, miközben a keresletet turisták, diákok, távmunkások és külföldi lakosok táplálják.
„A beszámolók szerint egyre nehezebb megfizethető lakást találni Barcelonában, mivel a bérlakás-kínálat egész Katalóniában történelmi mélyponton maradt” – mondta Lalaine Delmendo, a Global Property Guide piaci elemzője.
„Madrid továbbra is vezet az adásvételek abszolút számát tekintve, míg az éves növekedés több más nagy piacon, mindenekelőtt Barcelonában és Sevillában volt erősebb” – tette hozzá Delmendo.
6. Riga: Átlagos bérleti hozam 7,47%
Lettország fővárosa – szecessziós épületeivel, középkori óvárosának tornyaival és az egykori Zeppelin-hangárokban működő Központi Piaccal – Európa egyik legerősebb bérleti hozamát kínálja, jóllehet a hosszú távú árnövekedés gyenge.
Egy egy hálószobás lakás 125 000 euróba kerül és havi 750 euróért adható ki, ami 7,20%-os bruttó hozamot jelent, míg a legjobb megtérülést a nagyobb lakások nyújtják: egy 187 000 eurós, két hálószobás ingatlan 8,34%-ot hoz.
A bökkenő a tőkenövekmény. Az elmúlt öt évben Riga reálárszintje 23,66%-kal esett, a névleges drágulás mindössze 3,77% volt.
Ez a stagnálás egyszerre jelent kockázatot és vonzerőt a befektetőknek: gyenge árfolyamnyereség, viszont elég alacsony belépési árak ahhoz, hogy a történet lényegében csak a bérleti jövedelemről szóljon.
5. Torinó: Átlagos bérleti hozam 7,68%
Olaszország első fővárosa – a Mole Antonellianáról és a gianduiotto csokoládé szülőhelyeként ismert város – barokk pompája mögött igazi bérbeadási üzletet rejt.
Hosszú időn át Milánó árnyékában maradt az egykori Fiat-iparváros, amely ma alacsonyabb vételárakat, erős diákkérdést, mérnöki munkahelyeket, valamint a Piazza Castelló és a Pó-part köré szerveződő, egyre élénkebb kulturális és gasztronómiai életet kínál.
A számok önmagukért beszélnek. A város egészét tekintve egy egy hálószobás lakás ára körülbelül 99 000 euró, a havi bérleti díj nagyjából 850 euró – ez már 10% feletti bruttó hozamot eredményez.
Ilyen hozamszinteket egyre ritkábban találni a nagy nyugat-európai városokban.
A történelmi belvárosban azonban gyorsan megváltozik a kép.
Ott egy egy hálószobás lakás ára nagyjából 255 000 euró, a havi bérleti díj körülbelül 1 200 euró, ami a hozamot nagyjából 5,6%-ra csökkenti.
4. Jyväskylä: Átlagos bérleti hozam 8,02%
Finnország egyetemi városa, Jyväskylä talán a lista legnagyobb meglepetése.
A Helsinki és Lappföld között, a finn tóvidéken fekvő Jyväskyläben található a világ legnagyobb Alvar Aalto-épületállománya, nyaranta pedig a Rally-világbajnokság motorzaja tölti meg az utcákat.
A lakosság csaknem egyharmada diák.
Egy egy hálószobás lakás 90 000 euróba kerül, és havi 680 euróért vehető ki, ami 9,07%-os bruttó hozamnak felel meg. Az egy hálószobás lakások egyértelműen a legjobban teljesítő kategóriát jelentik az elemzésben szereplő ingatlantípusok között.
Az erős diákkérdés és a viszonylag alacsony ingatlanárak miatt Jyväskylä az euróövezet legmagasabb hozamú északi városa.
3. Cork: Átlagos bruttó hozam 8,20%
Írország második legnagyobb városa – a Lee folyó mocsaras szigeteire épült település, amely híres az English Market fedett vásárcsarnokáról és fűszeres marhahúsáról – a harmadik helyen áll.
Corkban jóval alacsonyabbak a belépési árak, mint Dublinban, miközben a növekvő helyi gazdaság stabil bérleti keresletet biztosít.
A dél-írországi város jelentős gyógyszeripari beruházásokból, bővülő technológiai szektorból és dinamikusan növekvő népességből profitál.
Egy egy hálószobás lakás 235 000 euróba kerül, és havi 1 600 euróért adható ki, ami 8,17%-os bruttó hozamot jelent. A nagyobb, két hálószobás lakások hozama ennél is kedvezőbb: ezek hozzák a város legjobb eredményeit.
Írországon belül Cork egyre inkább olyan piacként tűnik ki, ahol a bérleti jövedelem, nem pedig a presztízsárak mozgatják a piacot.
2. Palermo: Átlagos bérleti hozam 8,25%
Szicília fővárosa – a normann katedrálisok, a Ballarò piac zsivaja és az arancinéra, illetve panelle-re épülő street food kultúra városa – hajszállal marad le az első helyről.
Palermo a mediterrán életérzés vonzerejét olyan árakkal kombinálja, amelyek nyugat-európai összehasonlításban szokatlanul alacsonyak.
Egy egy hálószobás lakás 85 000 euróba kerül, és havi 700 euróért adható ki, ami 9,88%-os bruttó hozamnak felel meg.
A nagyobb lakások ára is viszonylag alacsony marad.
Egy két hálószobás ingatlan átlagára 115 000 euró, a bérleti díj körülbelül havi 800 euró, ami nagyjából 8,3%-os hozamot jelent.
„Szicília egyes részein meglepően megfizethető otthonokat lehet találni. Olaszország ráadásul adókedvezményeket kínál az újonnan letelepülőknek, ami sokat számíthat a költöző külföldieknek” – mondta Mikk Kalmet, a Global Property Guide globális ingatlanpiaci szakértője.
1. Catania: Átlagos bérleti hozam 9,17%
Az euróövezet legmagasabb bérleti hozamát egy város kínálja, amelyet fekete vulkáni kőből építettek, az Etna árnyékában.
Catania – barokk székesegyházával és a hajnalban felébredő Pescheria halpiac zsivajával – 9,17%-os átlagos bérleti hozammal vezeti a rangsort.
A mögötte álló számok feltűnőek. Egy egy hálószobás lakás nagyjából 70 000 euróba kerül, és havi 650 euróért vehető ki, ami 11,14%-os bruttó hozamot jelent.
A belépő kategóriás garzon még ennél is jobban teljesít: 51 000 eurós befektetés mellett 12%-os hozamot hoz, ez a lista legolcsóbb vételára.
Catania emellett mintegy 50 kilométerre fekszik Taorminától, a Földközi-tenger egyik legkeresettebb üdülőhelyétől, ami szinte egész évben élénk rövid távú bérleti piacot tart életben.
Az adatok szerint Catania 2026-ban az euróövezet legjobban teljesítő, kiadásra vásárolt lakásokra épülő ingatlanbefektetési piaca.