Lakbérek Európában: több országban kétszámjegyű drágulás 2025-ben, Törökország 78 százalékkal kilóg, szakértők szerint kereslet gyorsabban nő, mint kínálat.
Megfizethető, mégis elfogadható minőségű lakást találni egyre nehezebb Európa-szerte. A lakhatás az uniós háztartások átlagos jövedelmének egyötödét viszi el. Egyes országokban ez az arány ennél jóval magasabb, Görögországban például 35 % az Eurostat szerint.
HIRDETÉS
HIRDETÉS
A növekvő bérleti díjak komoly terhet jelentenek az európaiaknak. 2025-ben az EU-ban 3,1 %-kal emelkedtek a lakbérek, egyes országokban pedig két számjegyű volt a bérleti infláció.
A kereslet gyorsabban nő, mint a kínálat
„Az alapvető dinamika egyszerű: a kereslet gyorsabban nő, mint a kínálat” – mondta a Knight Frank európai lakóingatlan-piaci kutatásért felelős vezetője, Kate Everett-Allen az Euronews Businessnek.
„Az elérhetőség romlása az adásvételek piacán – különösen úgy, hogy a jelzálogkamatok továbbra is viszonylag magasak – egyre több háztartást terel a bérleti szegmensbe, főleg az első lakásvásárlókat.”
Hol emelkedtek tehát legjobban a bérleti díjak 2025-ben, és mik voltak a fő hajtóerők?
Az EU-n belül a tényleges lakásbérleti díjak átlagos éves változási üteme Finnország 1 %-ától egészen Horvátország 17,6 %-áig terjedt.
A bérleti infláció Görögországban (10 %), Magyarországon (9,8 %), Bulgáriában (9,6 %) és Romániában (8,2 %) is magas, mindenütt 8 % fölötti.
Kate Everett-Allen arra is rámutatott, hogy a kínálat is nyomás alá került. Az adó- és szabályozási változások több piacon visszavetették a bérbeadók étvágyát, miközben az energiahatékonysági előírások és a korszerűsítési költségek növelik a bérlakás-portfóliók fenntartásának terheit.
A rövid távú kiadásokra vonatkozó korlátozások valamelyest segítenek, de nem eléggé ahhoz, hogy érdemben növeljék az összkínálatot. „Ennek eredménye a szűkösebb bérlakáspiac és a tartós felfelé mutató nyomás a bérleti díjakon” – tette hozzá.
Három nagy gazdaság az uniós átlag alatt
Finnország (1 %) mellett Luxemburgban (1,6 %), Máltán (1,7 %), Szlovéniában (1,9 %), Németországban (2,1 %), Dániában (2,2 %), Franciaországban (2,3 %) és Spanyolországban (2,4 %) is az uniós átlag alatt maradt az éves bérleti infláció.
Ez azt jelzi, hogy három nagy európai gazdaságban az uniós átlagnál mérsékeltebben nőttek a bérleti díjak. Az EU „nagy négyeséből” Olaszország (3,8 %) az egyetlen, ahol a bérleti infláció meghaladta az uniós átlagot, de ott is kevesebb mint egy százalékponttal.
Csehországban (6,1 %), Lettországban (5,7 %), Litvániában (5,6 %), Portugáliában (5,3 %), Svédországban (5,3 %), Hollandiában (5,1 %) és Szlovákiában (5,1 %) szintén 5 % fölötti volt a bérleti díjak emelkedése.
Nőnek a bérbeadók költségei
„A bérleti díjak 2025-ös emelkedését erős kereslet hajtotta, mivel a magasabb lakásárak egyre több háztartást tereltek a bérleti piacra” – mondta Mikk Kalmet, a Global Property Guide munkatársa az Euronews Businessnek.
„A bérbeadók növekvő költségeit, különösen azokét, akik erősen eladósodottak, fokozatosan áthárították a bérlőkre – ez tovább srófolta a bérleti árakat.”
Hozzátette, hogy általában azokban az országokban volt nagyobb a drágulás, ahol a bérleti piac kevésbé szabályozott, és a kínálat szűkebb. Ezzel szemben a bérleti díjakat korlátok közé szorító, illetve már eleve magas bérleti szinttel rendelkező országokban lassabb az áremelkedés.
Törökország kirívó kivétel
Ha az uniós tagjelölteket és az EFTA-országokat is figyelembe vesszük, Törökország 77,6 %-os éves bérleti inflációval 36 ország közül is messze kiemelkedik. A második legnagyobb növekedést Montenegróban mérték, 18,5 %-kal, ami jól mutatja, mennyivel jár előrébb Törökország a többieknél.
„Az infláció rendkívül magas [Törökországban], vagyis a pénzromlás a nominális bérleti díjak látványos növekedésének nagy részét magyarázza” – mondta Everett-Allen.
Hangsúlyozta, hogy a lakástulajdon megszerzése egyre kevésbé megfizethető Törökországban.
A lakásárak gyors emelkedése, a magas jelzálogkamatok és a hosszú távú, fix kamatozású hitelek korlátozott hozzáférhetősége gyakorlatilag kizárta sok háztartás számára a vásárlást, így a bérleti piacra terelte a keresletet.
Törökország: bérleti díjplafon visszaüt, tovább hajtja árakat
A török kormány 2022 júliusában 25 %-ban maximálta a bérleti díjak éves emelését, majd a rendelkezést 2024 júliusáig meghosszabbították.
„A bérleti díjkorlátozások nem várt hatásokat hoztak” – mondta Everett-Allen. Rámutatott, hogy a bent lakó bérlők esetében a hatóság a megengedett éves emelést jócskán az infláció alá szorította, ezért a bérbeadók megpróbálták a veszteségeket az új szerződéseknél érvényesített, meredek áremelésekkel behozni, ami a piaci átlagbérleteket is drasztikusan felfelé húzta.
„Az ingatlan gyakran menedék az infláció és az árfolyamgyengülés ellen, ami felfelé hajtja mind a vételárakat, mind a bérleti díjakat” – tette hozzá Kalmet.
Törökországban a nettó minimálbér 2026-ban 27 %-kal volt magasabb, mint 2025-ben. A munkavállalók csaknem kétötöde minimálbért keres.
Általánosságban elmondható, hogy Kelet-Európában és a Balkánon jóval gyorsabban nőttek a bérleti díjak, mint más régiókban, Koszovó (1 %) és Észak-Macedónia (3,3 %) azonban kivételt jelentenek.
Mikk Kalmet szerint Montenegró és Horvátország szintén erős növekedést mutat, elsősorban azért, mert vonzó rövid és hosszú távú bérleti célpontok, különösen néhány hagyományosan kedvelt piaccal, például Spanyolországgal és a dél-franciaországi térséggel összevetve.
A nettó bérek és a belvárosi bérleti díjak aránya európai városonként jelentősen eltér. Az Euronews Business korábban részletesen bemutatta Európa legjobb és legrosszabb bérleti díj–fizetés arányait.