Portugáliában a 400 ezer eurónál olcsóbb lakás vásárlása nehéz, sok esetben lehetetlen: az Imovirtual ingatlanportál adatai szerint az országos átlagár 430 500 euró.
Az ingatlanpiacra szakosodott Imovirtual platform Barómetrojának legfrissebb, 2026. májusi felmérése 430 500 euróban állapította meg a lakásvásárlás országos átlagárát. Ez az összeg mindenféle ingatlant – újat és használtat egyaránt – magában foglal, és a lakosság jelentős része számára szinte elviselhetetlennek tűnik.
HIRDETÉS
HIRDETÉS
Elég egy rövid keresés egy ingatlanportálon vagy egy séta az ingatlanközvetítők kirakatai előtt, hogy jól érzékelni lehessen, milyen szintre jutottak a lakásárak Portugáliában. De vajon már nem lehet olcsóbb lakást venni? A válasz több tényezőtől függ, amelyek közül az első a rendelkezésre álló lakások hiánya.
„Új lakások nélkül a piacon, rendkívül élénk kereslet mellett nagyon nehézzé válik a fiatalok, a portugál családok számára, hogy saját otthont tudjanak venni” – magyarázta, a Euronewsnak adott interjúban Patrícia Barão, a Portugál Ingatlanközvetítők Szakmai Szövetsége (forrás: portugál) (APEMIP) elnöke.
Ehhez még hozzájön „a telek ára, az építési költség, a munkadíjak, a tervezés, a szakági tervek, az illetékek és a városrendezési terhek” – sorolja Patrícia Barão, amelyek nagyban hozzájárulnak a lakhatás magas áraihoz.
Ricardo Vagarinho, a MomentVM építőipari vállalat vezérigazgatója egy másik tényezőre mutat rá, amely szintén hozzájárult a piaci árak emelkedéséhez. „Úgy tűnik, hogy most egy új szint alakult ki annak függvényében, amit a kormány lehetővé tett a fiataloknak: hogy állami garanciával ingatlant vásárolhassanak, 450 ezer eurós felső értékhatárig”, ami szerinte ahhoz vezetett, hogy a piac »mindent feljebb tolt, a használt és az új ingatlanokat egyaránt«, mert az embereknek rendelkezésére áll ez a finanszírozási lehetőség” – magyarázza a Euronewsnak.
A fiatalok lakáshitel-támogatási rendszere 100 százalékos finanszírozást, adómentességet és az állam személyes garanciáját biztosít a 18 és 35 év közötti fiataloknak, akiknek jövedelme nem haladja meg az IRS nyolcadik sávját, olyan lakásokra, amelyek ára nem lépi túl a 450 ezer eurót.
A Nemzetközi Valutaalap (IMF) egy júniusi, a portugál gazdaságot elemző jelentésében azt javasolta, hogy függesszék fel a kormány egyes, az ágazatot érintő intézkedéseit, köztük ezt a fiataloknak nyújtott állami garanciát is, arra hivatkozva, hogy ezek „felerősítették a piaci egyensúlytalanságokat”. Magyarul: többen keresnek lakást, akik korábban nem voltak jelen a piacon, miközben a rendelkezésre álló lakások száma változatlan maradt.
Patrícia Barão szerint ennél tovább kell menni, és „holisztikus szemléletre” van szükség a piacon. „Nem létezik csodafegyver a lakhatás problémájára. Nincs olyan intézkedés, amely önmagában mindent megoldana, ezért több fronton kell cselekednünk” – fogalmaz.
A munkaerőhiány megdrágította a lakásokat
A lakhatási válságot nemcsak a lakások hiánya határozza meg, hanem az is, hogy nincs elég ember, aki megépítse őket. És a történet ismétli önmagát: ha kevés a kínálat, miközben nagy a kereslet, az árak emelkednek.
Hiányoznak az olyan szakképzett munkavállalók, mint a kőművesek, villanyszerelők, vízvezetékszerelők, zsaluzók vagy alvállalkozók – sorolja Ricardo Vagarinho.
A Trojka portugáliai megjelenésével az állam visszafogta a nagy infrastrukturális és beruházási projekteket, a bankok pedig leálltak a lakás- és vállalati hitelezéssel, ami számos építőipari cég csődjéhez és az ágazatban bekövetkezett „tehetségelvándorláshoz” vezetett.
„Azok, akik jók voltak, és itt maradtak, nem elegendők ahhoz a volumenhez, amelyet meg szeretnénk építeni” – jegyzi meg.
„Becslések szerint 80 ezer ember hiányzik az építőiparból, és ha mindenki munkást keres, természetes, hogy kicsivel többet kínál majd. Így aztán emelkedik a munkadíj” – magyarázza.
A vállalkozó emlékeztet arra is, hogy a lakásépítési piacnak a nagy állami és magánprojektek konkurenciájával is számolnia kell. „A repülőterek, vasútvonalak, utak és az összes ilyen nagyobb projekt szintén rengeteg munkaerőt leköt” – teszi hozzá Ricardo Vagarinho.
Idén Portugáliában az ország középső részét sújtó viharok is hozzájárultak ahhoz, hogy nőtt az építőipari munkaerő iránti kereslet, ami felgyorsította az ágazatban dolgozó bevándorlók úgynevezett „zöld folyosójának” bevezetését.
Az állam és a Portugál Építő- és Ingatlanipari Konföderáció (CPCI) között aláírt jegyzőkönyv célja az volt, hogy választ adjon a 2030-as Helyreállítási és Ellenállóképességi Terv (PRR) keretében tervezett közberuházásokhoz szükséges munkaerő sürgető hiányára. A közép-portugáliai tragédia után azonban a kormány jelezte, hogy egyes folyamatban lévő közberuházásokat ideiglenesen fel kell függeszteni vagy késleltetni, hogy elsőbbséget élvezhessenek a sürgetőbb beavatkozások.
Az építőanyagok ára is emelkedett
Az építőanyagok árának 2021 óta tartó inflációja, amelyet az ukrajnai háború kezdete is felerősített, szintén szerepet játszik abban, hogy növekedett egy lakás végső ára.
A statisztikai hivatal (INE) 2026. márciusi adatai szerint az új lakások építési költségei 3,7 százalékkal emelkedtek.
A leginkább áremelkedést generáló anyagok között az üveg és tükör, a csupasz és szigetelt rézvezeték, valamint a beton födémek és kerámia falazóblokkok szerepelnek. „Minden az energiától függ” – indokolja Ricardo Vagarinho.
„Az anyagok nagy része az energiától függ, így ha egy háború megdrágítja az üzemanyagokat, emelkednek az energia és az attól függő anyagok költségei, és ez elkerülhetetlenül kihat az építés árának alakulására” – összegzi.
A telkek ára is jelentősen befolyásolja egy projekt végső költségvetését. „Mivel nagy a kereslet a lakások iránt, a telkek ára is elkerülhetetlenül emelkedik” – mondja a vállalkozó, aki szerint a telek az építési projekt költségvetésének 20 százalékát teszi ki.
Egyszerűen fogalmazva Ricardo arra figyelmeztet, hogy „építeni bárhol ugyanannyiba kerül”; a különbséget a telek és a négyzetméter ára adja az egyes régiókban. „A lokáció a legnagyobb kérdés” – zárja gondolatait.
Emellett az ingatlanfejlesztők számára a telek engedélyezésének időtartama „kockázatot jelent, és szintén tényezője a lakásárak magas szintjének” – magyarázza Patrícia Barão.
A településrendezési engedélyekre való várakozás ideje kulcsfontosságú változó az ingatlanpiacon, és közvetett költséget jelent a lakás végső árában.
„Ha megnézünk egy olyan önkormányzati eljárást, amely egy évig, sőt olykor két évig tart, az nagyon hosszú idő arra, hogy egy jelentős tőke – egy telek ára – mozdulatlanul álljon, anélkül, hogy bármilyen hozamot termelne” – magyarázza Ricardo Vagarinho. „Ez idő alatt az ott lekötött pénznek legalább évi 6 százalékos hozamot kellene termelnie, ám nem termel semmit. Így aztán a befektetők ennek megfelelően kalkulálnak, és beépítik a végtermék árába” – teszi hozzá.
„Új lakásokra van szükség olyan helyeken, ahol a fiatalok és a családok meg tudják őket venni”
Egy 2026. márciusi ingatlanpiaci jelentés szerint március 1-jén Portugáliában az eladó lakások átlagos ára 3 693 €/m² volt.
„Olyan magas árakról van szó, amelyeket a fiatalok és a portugál családok nem tudnak megfizetni”, ezért szerinte szükség van arra, hogy „új lakásokat hozzunk olyan helyekre, ahol a fiatalok és a családok meg tudják vásárolni őket, és ahol nem tart egy örökkévalóságig, míg eljutnak a munkahelyükre” – érvel Patrícia Barão.
Lisszabon megye az a régió, ahol a négyzetméterár a legmagasabb, 5 796 €/m². Faro a második legdrágább megye, ahol egy négyzetméter 4 804 euróba kerül; ezt követi Madeira, 4 333 euró/m²-rel, majd Setúbal, ahol a négyzetméterár nagyjából 4 000 euró.
A különbség óriási, ha az ellenkező végletet nézzük, ahol a négyzetméterár 1 000 euró alatt marad: a Guarda (739 €/m²), Bragança (943 €/m²) és Castelo Branco (981 €/m²) megyékben.
„Olyan térségekben kell gondolkodni, amelyek nem a városközpontban vannak, és olyan, kellő léptékű projekteket kell építeni, amelyekhez olyan közlekedési hálózat kapcsolódik, amely lehetővé teszi, hogy az ott élők gyorsan és hatékonyan eljussanak a munkahelyükre” – mondja Patrícia Barão.
„Nem alvóvárosokat akarunk létrehozni, hanem olyan szolgáltatási és infrastrukturális hálózatot kell kiépíteni, amelyben van iskola, bank, étterem, szupermarket” – magyarázza.
Ugyanakkor, bár az építés kulcsfontosságú, nem hoz azonnali hatást, ezért az APEMIP elnöke első lépésként és „gyorsabb eredményeket” ígérő intézkedésként azt szorgalmazza, hogy az állam „teremtse meg a feltételeket ahhoz, hogy a lakatlan ingatlanokat piaci forgalomba lehessen hozni”, köz- és magánszféra együttműködésén alapuló konstrukciók révén.
Patrícia Barão elutasítja azt az elképzelést, hogy az ingatlanközvetítés felelős volna az árak elszabadulásáért. „Nem az ingatlanközvetítés határozza meg a lakások árát” – szögezi le.
Az APEMIP elnöke úgy véli, hogy az ingatlanközvetítés olyan terület, amely segíthet abban, hogy a lakásvétel és -eladás folyamata átláthatóbbá és demokratikusabbá váljon, és hozzáteszi, hogy készül egy új törvény, amelynek kidolgozásában az egyesület is részt vett, és amelynek célja az ágazat képzésének és szakmaiságának megerősítése.
„Egy jó ingatlanközvetítő, aki ismeri a piacot, tudja, mennyibe kerülnek az ingatlanok, rendelkezik az elmúlt időszakban lezajlott, hasonló lakásokra vonatkozó tranzakciós adatokkal, tisztában van egy adásvételi ügylet minden részletével, tudja, milyen dokumentumokra van szükség, és ismeri a piaci trendeket, hozzájárul ahhoz, hogy a lakások ára reális és helyénvaló legyen” – magyarázza.
Ricardo Vagarinho szerint az építőiparban is több szakképzett szakemberre van szükség. A vállalkozó sürgetőnek nevezi az állami engedélyezési eljárások felgyorsítását is, mint fontos intézkedést az építkezések megkönnyítése és a lakásállomány bővítése érdekében.
Mindkét ágazat szereplői egyetértenek abban, hogy amíg a telkek, lakások és szakemberek kínálata elégtelen, és az építési költségek magasak maradnak, addig a lakásvásárlás a portugálok jelentős része számára továbbra sem lesz elérhető.