A lakásárak 2015 és 2025 között 17 uniós országban gyorsabban nőttek, mint a háztartások jövedelmei. A különbség Portugáliában tágult a leginkább, Romániában pedig a lakásárak estek a legtöbbet a jövedelmekhez képest.
Meddig elég egy háztartás jövedelme, ha otthonvásárlásról van szó? Az EU 17 országában 2025-ben kevesebbre volt elég, mint egy évtizeddel korábban. Az Eurostat lakásár-jövedelem aránya, amely azt mutatja, hogyan változik a háztartások jövedelme a lakásárakhoz viszonyítva, ebben az időszakban az egész EU-ban 6,8%-kal emelkedett, ugyanakkor 10 tagállamban csökkent.
HIRDETÉS
HIRDETÉS
Közben az EU-ban a lakásárak 62%-kal emelkedtek a 2026 második negyedévéig tartó tízéves időszakban. Az unióban tapasztalható lakhatási válságra reagálva az Európai Bizottság bemutatta Európai megfizethető lakhatási tervét 2025 decemberében.
Mi az a lakásár-jövedelem arány?
A lakásár-jövedelem arány a lakásárak változását hasonlítja össze az egy főre jutó rendelkezésre álló háztartási jövedelem változásával. Ha az arány emelkedik, az azt jelenti, hogy a lakások a jövedelmekhez képest drágábbá váltak. Ha csökken, akkor olcsóbbá.
Az egyes országok adatai azt mutatják, hogy saját arányuk mennyit változott az idők során. A jelzáloghitelek költségei szintén befolyásolják, mennyit engedhetnek meg maguknak a vevők.
Portugáliában a legnagyobb emelkedést mérik
2015 és 2025 között Portugáliában nőtt a legnagyobb mértékben a lakásár-jövedelem arány, 60,8%-kal. A második helyen Hollandia áll 34,3%-kal.
„Az országban turisztikai boom volt, és az aranyvízum-programjuk vonzotta a külföldi befektetőket, így a lakásárak részben a külföldi tőke miatt emelkedtek” – mondta Mike Langen, az ABN AMRO vezető lakáspiaci közgazdásza az Euronews Businessnek.
Elmondása szerint Hollandiában a lakáshiány és a befektetők kereslete voltak a fő okai az arány növekedésének.
Az arány több mint 20%-kal ugrott meg Magyarországon (26,5%), Csehországban (25,8%), Spanyolországban (24,5%) és Görögországban (22,5%).
Ez azt jelenti, hogy ezekben az országokban kevésbé lett megfizethető a lakhatás, mivel a lakásárak gyorsabban emelkedtek, mint a jövedelmek.
Ronan Lyons, a Trinity College Dublin közgazdaságtan tanszékének docense szerint a lista élén álló országokban erős a kereslet a nagyvárosokban, miközben a kínálat nem tud lépést tartani vele.
Az arány több mint 10%-kal nőtt Szlovéniában (18,2%), Írországban (14,4%), Ausztriában (13,6%), Szlovákiában (11,2%), Luxemburgban (10,6%) és Litvániában (10,1%).
Romániában mérik a legnagyobb csökkenést, miközben a bérlők magas költségekkel szembesülnek
A skála másik végén Románia áll, ahol az arány 42,8%-kal csökkent, ez a legnagyobb visszaesés az EU-ban. A lakásárak 2025-ben jóval alacsonyabbak voltak a háztartási jövedelmekhez képest, mint 2015-ben.
A lakásár-jövedelem arány Finnországban is 25,2%-kal, Bulgáriában 16,2%-kal esett vissza. Ciprus (12%) és Olaszország (11,9%) szintén kétszámjegyű csökkenést könyvelhetett el.
Langen szerint Bulgáriában és Romániában az EU-csatlakozásuk után bekövetkezett erőteljes jövedelemnövekedés tette a lakásokat olcsóbbá a jövedelmekhez viszonyítva.
Lyons a romániai bérlőkre nehezedő nyomásra hívta fel a figyelmet. 2025-ben a piaci bérleti díjat fizetők 56%-a olyan háztartásban élt, amely jövedelme több mint 40%-át lakhatásra költötte, ez volt a legmagasabb arány az EU-ban.
Az EU négy legnagyobb gazdasága közül az arány Franciaországban kevesebb mint 6%-kal, Olaszországban 11,9%-kal csökkent, Németországban viszont 1,6%-kal nőtt. Spanyolországban volt a legnagyobb emelkedés a négy közül, 24,5%.
Hosszú távú összehasonlítás
Az Eurostat azt is vizsgálja, hogyan viszonyul az egyes országok 2025-ös aránya a saját, 2000 és 2025 közötti átlagához, illetve ahol 2000-re nincs adat, a legkorábbi elérhető év átlagához. Az EU egészében az arány mindössze 0,03%-kal haladta meg a hosszú távú átlagot.
Portugália és Románia ismét a skála két végén helyezkedik el. Portugáliában az arány 37%-kal volt a hosszú távú átlag felett, szemben a 2015-höz képest mért 60,8%-os növekedéssel. Romániában viszont az arány 53%-kal maradt a hosszú távú átlag alatt, míg 2015-höz képest 42,8%-os csökkenést mutatott.
A két mutató egyes országokban eltérő képet ad. Írországban például az arány 14,4%-kal volt magasabb, mint 2015-ben, ugyanakkor 1,7%-kal a hosszú távú átlag alatt maradt. Lyons szerint ez részben annak tudható be, hogy a hosszú távú átlag a 2000-es évek közepének lakáspiaci buborékát is tartalmazza.
Litvániában hasonló a minta: az arány 10,1%-kal magasabb volt, mint 2015-ben, de 5,7%-kal a hosszú távú átlag alatt.
Hollandia és Magyarország egyaránt kétszámjegyű növekedést regisztrált 2015 és 2025 között. 2025-ben arányuk rendre 12%-kal, illetve 5,3%-kal haladta meg saját hosszú távú átlagukat. Bulgáriában az arány 36%-kal volt a hosszú távú átlag alatt, és 16,2%-kal az alatta maradt a 2015-ös szintnek is.
Számít, melyik év a viszonyítási alap?
„A viszonyítási időszak (2015) szinte történelmi mélypontot jelentett a lakásár-jövedelem arányokban. Ez azt jelenti, hogy az elmúlt 20 év egyik legolcsóbb időszakához hasonlítunk” – mondta Langen. Hozzátette, hogy ha 2005 lenne a kiindulópont, a növekedés jóval kisebbnek látszana.
Langen megjegyezte azt is, hogy a jelzáloghitel-költségeknek nagy jelentősége van, mivel kevesen vesznek lakást készpénzért. Az Európai Központi Bank betéti kamatlába 2,5%, szemben a 2015 végén érvényes mínusz 0,3%-kal.
„Mindkét mutató a változást méri: a 2015 óta bekövetkezett változást, illetve az eltérést a 25 éves átlagtól. Egyik sem mondja meg, mennyire megfizethető ma a lakhatás” – mondta Lyons. Hangsúlyozta, hogy az arány csökkenése önmagában nem tesz egy piacot megfizethetővé.
Lyons egy másik pontra is felhívta a figyelmet. „Azok az országok, amelyek az Eurostat számai szerint »javulnak«, nem mindig állnak jól” – mondta. Megjegyezte, hogy Finnországban, ahol az arány egynegyedével csökkent, a bérlők jövedelmük mintegy 32%-át költik lakbérre, ez az EU-ban a legmagasabb, az Eurostat jövedelmekről és életkörülményekről szóló felmérése szerint.
Miért több a lakhatás megfizethetősége a puszta lakásáraknál
Nina Biljanovska, Frederik Toscani, Robert Beyer, Alexandra Fotiou és Morgan Maneely, a Nemzetközi Valutaalap (IMF) egyik munkadokumentumának szerzői szerint egyes európai országokban a lakhatás jelentősen kevésbé megfizethetővé vált.
„A megfizethetőségi nyomás különösen erős az alacsonyabb jövedelmű városi bérlők körében, akik ma már rendelkezésre álló jövedelmük felénél is többet költenek lakbérre” – mondták az Euronews Businessnek. A kutatók szerint a bérlők számára a saját lakás megvásárlása is egyre nehezebb, ami tovább növeli a vagyoni különbséget a tulajdonosok és a bérlők között.
A kutatók szerint a vevők esetében a hitelfelvétel költségei, a hitelhez jutás lehetősége és az önerő összegyűjtésének képessége egyaránt számít. A bérleti díj, a rezsi és más lakhatási kiadások szintén meghatározzák, hogy egy háztartás mit engedhet meg magának.
Úgy vélik, hogy a lakáshiány egyre nagyobb szerepet játszik a lakásárak emelkedésében. Az építőipar továbbra is lanyha, és a lakáskínálat nem tud lépést tartani a kereslettel.