Egy 87 éves, fogyatékkal élő madridi nőnek abból a lakásból való kilakoltatása, ahol 70 éve élt, felháborodást keltett, és vitát indított a bérlők jogairól egész Európában.
Egy spanyol nyugdíjas kálváriája ismét reflektorfénybe állította Európa lakhatási válságát. De mi történik, amikor a tulajdonosok vissza akarják kapni az ingatlanjukat?
HIRDETÉS
HIRDETÉS
A valóság az, hogy a tulajdonosok felmondhatják a bérleti szerződést a lejárat előtt, de ez néhány feltételhez kötött, ami Európán belül jelentős különbségeket mutat.
Általánosságban, ha a bérlők rendszeresen fizetnek, a bérbeadóknak komoly, jogilag elismert indokra van szükségük, például ha eladják az ingatlant, saját maguknak vagy közeli hozzátartozóiknak van rá szükségük, vagy bizonyos esetekben ha a házat jelentős felújításnak kell alávetni.
Nincs szükség vis maiorra, ha a bérlő nem fizet rendszeresen; ugyanakkor egyes esetekben jogi kivételek és viták merülhetnek fel, ha a bérlő kiszolgáltatott helyzetben van.
Spanyolország: rövid felmondási idő, halasztás lehetősége kiszolgáltatott bérlőknek
Spanyolországban az egyik legrövidebb a felmondási idő – mindössze két hónap – a Ley de Arrendamientos Urbanos szerint. A feltételek azonban csak az első bérleti év elteltét követően érvényesek.
A bérbeadónak természetes személynek kell lennie, nem pedig cégnek. Természetesen a nemfizetés indok lehet a kilakoltatásra.
„Gazdaságilag kiszolgáltatott” bérlők kérhetik a kilakoltatás felfüggesztését, amíg a szociális szolgálatok felmérik az alternatív lakhatási lehetőségeket. A felfüggesztést elutasíthatják, ha a bérbeadó háromnál kevesebb ingatlannal rendelkezik.
A felfüggesztés legfeljebb három évig tarthat, és 12 havonta felülvizsgálják.
Franciaország: téli moratórium és hosszabb felmondási idő bútorozatlan lakásoknál
Franciaországban a bérlők valamivel nagyobb védelmet élveznek. A bérbeadók nem bonthatják fel a szerződést futamidő közben; a felmondási idő csak a szerződés lejárta előtt kezdődik: bútorozott lakásnál három, bútorozatlan ingatlannál hat hónappal korábban.
Ezen felül tilos a kilakoltatás a „téli moratóriumként” ismert időszakban, november 1. és március 31. között.
A fizetéssel elmaradó bérlőknek hat hét áll rendelkezésükre az elmaradt bérleti díj rendezésére, miután kézhez kapják a fizetési felszólítást.
Bíró azonban akár három évig terjedő részletfizetési tervet is engedélyezhet az elmaradt bérleti díj kiegyenlítésére, feltéve, hogy a bérlő ismét fizeti az aktuális bérleti díjat, és alkalmasnak ítélik a teljes tartozás rendezésére.
Németország: nincs minimális idő a felmondás közlése előtt
Németországban a bérlők a polgári törvénykönyv, a Bürgerliches Gesetzbuch alapján jogi úton támadhatják meg a felmondást, ha az számukra súlyos megélhetési kockázattal jár.
Más esetekben a felmondási idő három hónap, ami öt év bérleti jogviszony után hat hónapra, nyolc év után kilenc hónapra hosszabbodik.
Franciaországgal és Spanyolországgal ellentétben ugyanakkor nincs előírt minimális idő, amelynek el kell telnie a felmondás kiküldése előtt.
Legalább két havi bérleti díj elmaradása viszont már elegendő egy felmondási eljárás megindításához.
A bíró határozza meg, mennyi idő áll a bérlő rendelkezésére az ingatlan elhagyására, legfeljebb egy évig. A bérlőnek a felmondó határozat kézbesítését követően két hónapja van a tartozás kifizetésére, amellyel semmissé teheti az eljárást. Ez a lehetőség azonban csak kétévente egyszer alkalmazható.
Olaszország: súlyos szerződésszegés hiányában négy évig nincs felmondás
Olaszországban a felmondást hat hónappal a szerződés lejárta előtt kell közölni, a bérleti szerződés pedig általában legalább négy évre szól. Ez alatt az időszak alatt a bérbeadó semmilyen okból nem kérheti a bérlőt a kiköltözésre, kivéve, ha a bérlő súlyosan megszegi kötelezettségeit.
Rövidebb eljárásra kerül sor fizetési elmaradás esetén. A türelmi idő minimum három, maximum négy hónap, ha a bérlőt a beköltözés után olyan problémák érik, mint munkanélküliség vagy betegség.
Ha a bérlő a türelmi idő után sem fizet, a kilakoltatásra legkésőbb két hónappal a türelmi idő lejárta után kerül sor.
Egyesült Királyság: új védelmi szabályok a bérlőknek
2026 májusától Angliában – ahogyan korábban már Skóciában – a bérbeadók nem szüntethetik meg a szerződést a bérleti időszak vége előtt konkrét birtoklási ok nélkül, például eladás vagy saját beköltözés miatt, miután hatályon kívül helyezték a Lakástörvény 21. szakaszát, amely az indoklás nélküli kilakoltatást engedélyezte.
A felmondási idő négy hónap, és az első bérleti évben nem indítható.
Elmaradt fizetés esetén a bérbeadó kötelező kilakoltatást kezdeményezhet, ha a bérlő legalább három havi bérleti díjjal tartozik. Három havi tartozás alatt is sor kerülhet kilakoltatásra, de ilyenkor a bírótól függ, hogy fennállnak-e megalapozott indokok.
Walesben és Észak-Írországban valamelyest más a helyzet: ott továbbra is lehetséges a szerződés felmondása különösebb indok nélkül. Walesben a bérbeadónak hat hónapos felmondási időt kell biztosítania, és az első év letelte előtt nem kényszerítheti kiköltözésre a bérlőt.
Észak-Írországban a felmondási idő sokkal rövidebb: mindössze négy hét, ha a bérleti jogviszony kevesebb mint egy éve áll fenn. Egy év feletti bérleti viszony esetén a felmondási idő két hónap, tíz évnél hosszabb szerződésnél három hónapra emelkedik.
Háttér: mi történt Maricarmen Abascallal?
Az európai lakhatási válság akkor került ismét a figyelem középpontjába, amikor a kerekesszékes Maricarmen Abascalt múlt héten erőszakkal lakoltatták ki madridi lakásából, miután nem volt hajlandó elfogadni a havi bérleti díjára kivetett, több mint 1000 eurós emelést.
Nyugdíja mintegy 1300 euró, lakásáért pedig 500 eurót fizetett, ahol 1956 óta élt.
A drasztikus áremelést az Urbagestión nevű befektetési alap határozta meg, amely 2018-ban megvásárolta azt az épületet, ahol a lakás található. A kilakoltatás hatalmas tiltakozási hullámot váltott ki Spanyolország-szerte, többek között Madridban és Barcelonában, adományokat ösztönzött, sőt az ENSZ is felhívást intézett az ügyben.
Abascal szerencséjére a történet végül kedvezően zárult. Az Urbagestión és Madrid lakásügyi hatósága közötti egyeztetések nyomán új, nyolcéves szerződést ajánlottak fel neki, amelyben a bérleti díjat a jövedelme 30 százalékában maximálták.
A felháborodásnak azonban messzire nyúló következményei voltak: a spanyol kormány gyorsan új lakhatási támogatási intézkedéseket vezetett be, mindenekelőtt a kiszolgáltatott emberek kilakoltatásának 2030-ig tartó tilalmát.
Szigorúbb ellenőrzést és korlátozásokat vezettek be azokra a befektetési alapokra is, amelyek lakóépület-komplexumokat vásárolnak, például szigorúbb vizsgálatot írnak elő az idős bérlőkkel szembeni szerződésfelmondások esetén, és nagyobb adóterheket rónak az üresen álló lakásokra.