A madridi lakások négyzetméterára majdnem kétszerese a mexikóvárosinak és háromszorosa a buenos airesinek, de a bérekhez mérve a bérlés terhe a latin-amerikai fővárosokban hasonló vagy még nagyobb.
Amennyibe egy négyzetméter lakás kerül Madridban, abból Mexikóváros belvárosában majdnem kettőt, Buenos Airesben, Bogotában vagy São Paulóban pedig hármat lehetne venni, de pusztán az árakat nézve a spanyol főváros egészen más ligában játszik.
HIRDETÉS
HIRDETÉS
Elég azonban az árakat fizetésekre átszámolni, és a távolság máris összemegy, sőt egyes esetekben meg is fordul. Madrid tartományban egy 80 négyzetméteres lakás bérlése 2025-ben a bruttó fizetés 71 százalékát vitte el. Buenos Airesben egy kétszobás lakás már a dolgozók átlagos jövedelmének közel 80 százalékát emészti fel. A Santiago de Chilét magában foglaló nagyvárosi térségben pedig az, aki a minimálbért keresi, egy kis lakás bérleti díjára a bevétele 78–96 százalékát is kénytelen lehet ráfordítani.
A pénzügyi és gazdasági szakértők azt javasolják, hogy a lakbérre ne költsünk többet a bevétel 30 százalékánál. Ha a spanyolországi modális (nem átlagos) bért vesszük alapul, amely évi 16 520 euró, 12 hónapra elosztva 1 376 euró jön ki. Ebből kiindulva és követve a közgazdászok tanácsát, egy embernek legfeljebb 412 eurót kellene lakhatásra költenie.
Ezzel az összeggel a legnépszerűbb lakáskereső portálokon Madridban semmit sem találni. A legközelebbi ajánlat 500 euró egy alig 30 négyzetméteres lakásért.
Ugyanilyen eredményt kapunk, ha egy másik nagyvárosra tekintünk Spanyolországban. Barcelonában 500 euróért érezhetően nagyobb lakás található, mint az ország fővárosában, a keresés azonban itt is mindössze három hirdetést dob ki, ami elenyésző szám.
Mennyibe kerül a lakás Madridban
A használt lakások a fővárosban augusztusban 6 471 eurós négyzetméteráron szerepeltek a hirdetésekben az Idealista szerint, ami 2,2 százalékkal több, mint egy évvel korábban, ugyanakkor már az áprilisi, 6 619 eurós csúcs alatt van. A fékeződés nem érinti a legolcsóbb negyedeket: Villaverde-ben, ahol a négyzetméter a legmegfizethetőbb, egyetlen év alatt 25 százalékkal nőttek az árak.
A bérleti díjak viszont továbbra sem értek plafont. Szeptemberben rekordot jelentő, havi 23,4 euróra emelkedtek négyzetméterenként, ami 4,8 százalékkal több, mint egy évvel korábban. Az álláshirdetési portálokon szereplő bérek és az ingatlanportálok adatai alapján Madridban a legnagyobb a teher: 2025-ben a bruttó bér 71 százalékát vitte el a lakbér, szemben az 50 százalékos országos átlaggal.
A politika sem segít a helyzet feloldásában. Madrid tartomány egyetlen körzetet sem nyilvánított túlkeresletes övezetnek, pedig a Lakhatási törvény ezen jogintézménye lehetővé tenné a bérleti díjak korlátozását. Ezzel szemben más tartományok, például Katalónia (amely az első volt), Baszkföld, Navarra... már éltek ezzel az eszközzel.
A központi kormány megpróbált önállóan lépni. A Minisztertanács kedden két rendeletet fogadott el, amelyek meghosszabbítják a 2029 előtt lejáró bérleti szerződéseket, ismét 2 százalékban korlátozzák az éves díjemelést, és 2030-ig meghosszabbítják a kilakoltatás elleni védelmet. Ám a Képviselőház elutasította az első rendeletet 172 igen és 178 nem szavazattal, a második pedig szintén megbukott 166 igen és 184 nem szavazattal.
Egy hasonló csomag már tavasszal is elbukott: április 28-án az alsóház 177 igen és 166 nem szavazattal utasította el az előző rendelet megerősítését.
Madrid és a többi spanyol nagyváros
Madrid nem a legdrágább főváros lakásvásárlás szempontjából, bérlésben viszont igen. Az Idealista szerint augusztusban San Sebastián előzte meg: ott 6 680 euróba kerül egy négyzetméter, Madridban 6 471-be. Utánuk Palma (5 835), Barcelona (5 440), Bilbao (4 201), Málaga (3 938), Valencia (3 469) és Sevilla (2 924) következik, amely pontosan az országos átlagot hozza.
A bérleti díjaknál Madrid vezet a szeptemberi 23,4 eurós négyzetméterárral. Barcelona (20,1), Palma (19,6), San Sebastián (18,4) és Málaga (16,5) jócskán lemarad mögötte, az országos átlag pedig 15,1 euró.
Itt inkább a dinamika különbözik, mint a szint. Egy év alatt az eladási árak 2,2 százalékkal nőttek Madridban, ami a legkisebb emelkedés a nagy piacok között, San Sebastiánt (2,6 százalék) leszámítva. Sevilla (11,5 százalék) és Bilbao (10,6 százalék) jár az élen, Barcelona (6,3), Valencia (6,1), Málaga (5,1) és Palma (4,9) a középmezőnyben van.
Barcelona: van plafon, amely Madridban hiányzik
Bár Barcelonában is rá lehet szűrni az 500 euró alatti bérlakásokra, és az eredmény ugyanolyan lehangoló (mindössze három lakás található 500 euróért vagy annál kevesebbért), a katalán fővárost 2024 óta túlkeresletes övezetnek minősítették. Hogy ez mit jelent, az attól függ, kit kérdezünk.
A Katalán Földintézet (Incasòl) szerint az újonnan kötött szerződések átlagos bérleti díja havi 1 127 euró volt 2026 első negyedévében, ami 4,7 százalékkal kevesebb, mint két évvel korábban. Ugyanakkor 2023, az utolsó korlát nélküli év és 2025 között az ár szinte alig mozdult (1 136-ról 1 134 euróra). A négyzetméterár mégis 3,5 százalékkal emelkedett, mert a bérbe adott lakások kisebbek lettek: az átlagos alapterület 73,7-ről 71,1 négyzetméterre csökkent.
A kínálat jelenti a másik frontot. Az első negyedévben 8 156 új szerződést írtak alá a katalán fővárosban, ami 17 százalékkal kevesebb, mint 2024 azonos időszakában, miközben az idényjellegű bérletek száma 2025-ben csaknem 8 800-ra nőtt évente.
A Generalitat válasza szerint a plafonnal rendelkező településeken a hagyományos bérlakás-állomány 20 994 szerződéssel bővült az intézkedés bevezetése óta. Az Idealista szóvivője ezzel szemben azt állítja, hogy a kínálat főként a leginkább szabályozott piacokon apad. Barcelonában a meghirdetett bérleti díj egy év alatt 0,8 százalékkal csökkent, míg Madridban 4,8 százalékkal nőtt.
Baszkföld: csökkenő bérleti díjak, dráguló lakások
San Sebastián, amely a legdrágább főváros lakásvásárlás szempontjából, egy év alatt 2,5 százalékos bérletidíj-csökkenést könyvelhetett el. Bilbaóban a meghirdetett lakbér 0,3 százalékkal esett, miközben az eladási ár 10,6 százalékkal nőtt. A várost 2028 októberéig túlkeresletes övezetnek nyilvánították. A nagyvárosok közül San Sebastián, Barcelona és Bilbao az egyetlenek, ahol csökken a meghirdetett bérleti díj.
Ha az ország keleti részére tekintünk, Valenciában – ahol Madridhoz hasonlóan nem jelöltek ki túlkeresletes zónákat – az ár mindössze 0,5 százalékkal marad el a történelmi csúcstól. Sevilla, bár 11,5 százalékkal drágult, még mindig 12 százalékkal a 2007-es, négyzetméterenként 3 322 eurós rekord alatt van.
Végül Palma mutatja a legnagyobb bérletidíj-emelkedést a nagy piacok közül: 7,3 százalékos ugrással 19,6 euróra nőtt a négyzetméterár, és a Baleár-szigetek a legdrágább tartomány lakásvásárlás szempontjából (5 595 euró). Málagában ezzel szemben a bérleti díjak 3,9 százalékkal emelkedtek, és a tartomány Spanyolország harmadik legdrágább bérlői piaca (18,8 euró), Madrid és a Baleárok után.
A fizetésekhez viszonyított teher is ugyanezt a rangsort mutatja. Egy 80 négyzetméteres lakás bérlése 2025-ben Barcelonában a bruttó átlagfizetés 76 százalékát, Madrid tartományban pedig 72 százalékát emésztette fel az InfoJobs és a Fotocasa adatai szerint. Őket követi a Baleár-szigetek (64 százalék), Vizcaya (61 százalék), Guipúzcoa és Málaga (57 százalék), valamint Valencia (53 százalék).
Árak dollárban, teher fizetésekben mérve
A Deutsche Bank Mapping the World's Prices 2026 című jelentése 69 várost hasonlít össze. Mexikóváros a legdrágább a vizsgált latin-amerikai nagyvárosok között, 3 441 eurós négyzetméterárral a belvárosban. Utána Rió de Janeiro (3 264 euró), Santiago (2 507), São Paulo (2 397), Bogotá (2 329) és Buenos Aires (2 328) következik.
Az utóbbi négy város bekerül a tanulmány tíz legolcsóbb négyzetméterárú települése közé. A csütörtöki árfolyamon Madridban az átlagár nagyjából 7 300 dollár körül mozog. És mindezt úgy, hogy a teljes spanyol fővárost, a külvárosokkal együtt hasonlítják a latin-amerikai városok belvárosaihoz.
A kép azonban megváltozik, ha az árakat a minimálbérekkel vetjük össze. Madridban egy 80 négyzetméteres lakás az Idealista átlagárai alapján havonta nagyjából 1 870 euróba kerül, ami az ottani, 12 részletben fizetett 1 424,5 eurós bruttó minimálbér 1,3-szerese. Mexikóvárosban egy két hálószobás, 65 négyzetméteres lakás átlagos bérleti díja csaknem 70 napnyi minimálbérnek felel meg, vagyis körülbelül 2,3-szorosa a havi minimálbérnek.
Buenos Airesben egy 50 négyzetméteres kétszobás lakás szintén bőven kétszerese a minimálbérnek, Bogotában pedig egy átlagos apartman bérleti díja nagyjából 2,1-szerese a minimálbérnek. Az első két városban ráadásul jóval kisebb lakásokról van szó, mint Madridban.
Öt főváros, öt különböző válság
1. Mexikóváros: Emelkedő bérleti díjak és egy plafon, amely nem ér el a hirdetésekig
A mexikói főváros helyzete hasonlít leginkább Madridéhoz. A bérleti díjak egy év alatt, júniusig 9,6 százalékkal nőttek, több mint kétszer olyan gyorsan, mint az infláció, az Inmuebles24 indexe szerint.
Egy két hálószobás lakás átlagos bérleti díja 21 921 peso (1 069 euró) havonta, a szélső értékek pedig a Hipódromo Condesa negyed 38 419 pesójától (1 874 euró) Pantitlán 10 865 pesójáig (530 euró) terjednek. A fővárosi kormány adatai szerint közel kétmillió ember, vagyis minden negyedik lakos bérlakásban él.
A vásárlás még elérhetetlenebb. Az Expansión számítása szerint egy 60 négyzetméteres lakás megvásárlásához nagyjából havi 85 800 pesós (4 187 eurós) jövedelemre lenne szükség, ami csaknem kilencszerese a 2026-os minimálbérnek.
A városban létezik ugyan bérletidíj-plafon. A szövetségi legfelsőbb bíróság alkotmányosnak minősítette a fővárosi polgári törvénykönyv azon cikkelyét, amely megtiltja, hogy a bérleti díj emelése meghaladja az előző évi inflációt; 2026-ban ez a határ 3,69 százalék. Ez azonban csak a már érvényben lévő szerződésekre vonatkozik, a portálok indexei viszont éppen az újonnan piacra kerülő lakásokat mérik. Clara Brugada főpolgármester szeretné a plafont beemelni a helyi alkotmányba, egy igazságos bérleti díjakról szóló törvény alapjaként. Egyelőre azonban csak egy javaslat, amely a fővárosi kongresszus előtt vár döntésre.
2. Buenos Aires: Mi történt a bérleti díjakkal a dereguláció után?
Buenos Aires éppen ellenkező utat választott. Javier Milei rendelete, amely hatályon kívül helyezte a bérleti törvényt, 2023 végén lépett életbe, és visszaadta a szerződések szabályozását a polgári törvénykönyvnek, a felek szabad megállapodására bízva a feltételeket. 2024 januárjában a bérlakások kínálata egyetlen hónap alatt 62 százalékkal nőtt a fővárosban, és ma 3,4-szerese a 2023 februárjában mért mélypontnak.
A bérleti díjak pesóban emelkednek, de 2026-ban az inflációnál lassabban: augusztusig 19,2 százalékkal, miközben a pénzromlást 21,5 százalék körülire becsülik. Egy kétszobás lakás átlagosan 886 527 pesóba (516 euró) kerül havonta, ami majdnem 80 százaléka egy foglalkoztatott argentin átlagjövedelmének, amely az Indec (a nemzeti statisztikai hivatal) szerint 1 104 227 peso (643 euró). A kormány a deregulációval magyarázza a bérleti díjak reálértékének 26,6 százalékos csökkenését a nagy-buenos airesi agglomerációban 2024 első félévében, a Mercado Libre és a San Andrés Egyetem adatai alapján.
A vásárlás azonban egészen más történet. Egy eladásra kínált kétszobás lakás ára átlagosan 116 ezer euró körül mozog. A La Nación argentin napilap szimulátora szerint egy 50 négyzetméteres lakás megvásárlása a városrésztől függően hat és 35 év közötti, teljes jövedelmet igényelne.
3. São Paulo: A bérleti díj a lakhatási hiány első számú oka
São Paulóban a legdrágább a bérlés a brazil fővárosok közül: augusztusban 65,36 reál (11,2 euró) volt négyzetméterenként a FipeZAP index szerint. Az új szerződések bérleti díjai 12 hónap alatt 5,74 százalékkal nőttek, meghaladva a 4,22 százalékos inflációt, és Pinheiros negyedben a négyzetméterár már közelíti a 100 reált (17 euró). Eladáskor júliusban négyzetméterenként meghaladta a 12 000 reált (2 042 euró).
Brazíliában másképp mérik a problémát. A lakhatási hiány 2024-ben 5,77 millió háztartásra csökkent, ami az összes otthon 7,4 százaléka, és a legalacsonyabb érték a statisztika történetében. A legnagyobb tételt a bérlakások adják: 3,59 millió háztartás, vagyis a hiány 62 százaléka olyan városi család, amely legfeljebb háromszoros minimálbért keres, és jövedelme több mint 30 százalékát kénytelen lakbérre költeni. Ezeknek a háztartásoknak 26,9 százaléka São Paulo államban él.
4. Bogotá: Jogszabályi plafon, de alig van szabad lakás
Kolumbiában egy 2003-as törvény az előző évi inflációhoz köti az éves bérletidíj-emelés felső határát, így 2026-ban a plafon 5,10 százalék. A bérleti díj emellett nem haladhatja meg a lakás értékének 1 százalékát sem. A piac mégis feszült.
A bogotái bérlakások üresedési rátája mindössze 1,9 százalék, és egy átlagos apartmant az első negyedévben havi 3,76 millió pesóért kínáltak. Ez több mint kétszerese a 2026-os minimálbérnek, amelyet 23,7 százalékos emelés után 1 750 905 pesóban állapítottak meg.
Ez az emelés más árakat is magával húzott. A szociális lakások árplafonját a minimálbérhez kötötték, és négy év alatt 76 százalékkal nőtt. Az év elején a kormány rendelettervezetet tett közzé, amely ennek a kapcsolatnak a megszüntetését célozza.
5. Santiago de Chile: 11 évnyi fizetés egy átlagos lakásért
Egy átlagos jövedelmű chilei családnak 11,4 évi teljes jövedelmét kellene lakásvásárlásra fordítania, ha egy átlagárú ingatlant szeretne venni – derül ki az építőipari kamara indexének legutóbbi, 2024 végi frissítéséből. Öt év felett a mutató már megfizethetetlennek minősíti a lakást.
A bérlés sem jelent kiutat az alacsony jövedelműeknek. Az olyan santiagói agglomerációs településeken, mint Independencia vagy La Florida, egy két hálószobás, 50 négyzetméternél kisebb lakás 345 000 és 421 000 peso közötti összegbe kerül havonta a Fundación SOL szerint. A létra legalján a nyomortelepek állnak. A Techo-Chile legutóbbi felmérésében 1 428 telepet és 120 584 családot számolt össze országszerte, ami 5,8 százalékkal több családot jelent, mint az előző méréskor.
Az informális város, a nagy különbség
A mélyebb törésvonal máshol húzódik. Latin-Amerikában a városi lakosság egyötöde–egynegyede él informális településeken az ENSZ-Habitat és az ECLAC szerint, és több mint 30 százalékuk nem megfelelő lakáskörülmények között él a CAF és a Lincoln Intézet lakásügyi évkönyve alapján. A válság ott azokat is eléri, akik saját erejükből építették fel otthonukat, olyan negyedekben, ahol alapvető közszolgáltatások sincsenek.
Madridban – a Cañada Realhoz hasonló kivételektől eltekintve – elsősorban hozzáférési problémáról van szó: vannak lakások, de olyan áron, amelyet a fizetések nem bírnak el. Ezért a madridi vita inkább hasonlít Mexikóváros helyzetéhez, ahol a belvárosi negyedek dzsentrifikációja áll a háttérben, mint Santiago vagy São Paulo problémáihoz.
A megoldási receptek keverednek. Mexikóváros és Kolumbia az inflációhoz köti a bérletidíj-emeléseket. Spanyolország ismét a 2 százalékos plafonnal és kötelező hosszabbításokkal próbálkozik, miközben a madridi tartományi kormány elzárkózik az árak közvetlen szabályozásától. Buenos Aires lebontotta a szabályozást, és 2026-ban a bérleti díjak az inflációnál lassabban nőnek, jóllehet lakást venni továbbra is évtizedekre elegendő fizetésbe kerül.