A realitás és a lakhatási politika közti feszültség a szó szoros értelemben vérre menő vitákat szül a tulajdonosok és a bérlők között.
HIRDETÉS"Nem találtunk lakást Isztambulban. Borzasztóan drága. A szüleimhez költöztünk."
Ezt mondja Hafize Gaye Erkan, a török központi bank új vezetője, aki a török médiának adott interjújában az egekbe szökő isztambuli lakbéreket ostorozta. "Lehetséges, hogy Isztambul drágább lett, mint Manhattan?" - kérdezte.
Sok török ír arról mostanában a közösségi oldalakon látszólag hitetlenkedve, hogy még a 44 éves jegybankelnök sem engedheti meg magának a lakásbérlést, pedig mindig is sokat keresett. Korábban olyan pénzügyi cégeknél dolgozott, mint a Goldman Sachs és a First Republic Bank. "Ha még a központi bank vezetője sem engedheti meg magának a lakbért, akkor mit tehetnek a közalkalmazottak vagy a minimálbéresek?" - kérdezték sokan.
Ez már csak azért is súlyos gond, mert az elmúlt másfél évtizedben egyre kevesebb ember él saját lakásban, így egyre több a bérlő Törökországban. Az állami statisztikai hivatal, a TurkStat adatai szerint 2014-ben a háztartások 61,1%-a rendelkezett saját lakással. Ez az arány azóta minden évben csökken, 2022-ben elérte az 56,7%-ot. Eközben a bérlők aránya 22,1%-ról 27,2%-ra nőtt ebben az időszakban.
Árulkodnak az apróhirdetések
Sajnos ez nem újkeletű kérdés: Sema Dumanli, a törökországi Bogazici Egyetem vezető docense több mint egy évvel ezelőtt hívta fel a figyelmet a problémára. Megosztotta a közösségi médiában egy isztambuli lakás bérleti díját (1094 euró), és mellé tette a saját fizetési papírját (897 euró). Dumanlit rendkívül dühítette, hogy az akadémikusok fizetése nem fedezi az alapkiadásokat sem.
Akkor, amikor posztját közzé tette, 2022 októberében a Török Köztársaság Központi Bankja szerint az éves lakásár-infláció 205%-os volt. A lakbérinflációról a török statisztikai hivatal azt közölte, hogy 41% volt abban az évben, miközben a Bahçeşehir Egyetem Gazdasági és Társadalomkutató Központja ugyanezt 146%-ra tette, mégpedig a legnépszerűbb apróhirdetések alapján.
A lakbérplafon emberéletekbe került
A realitás és a hivatalos adatok, illetve az azok alapján kialakított kormánypolitika közti feszültség durva vitákat szül tulajdonosok és bérlők között. Ezek nem ritkán összecsapássá fajulnak: már legalább 11 ember meghalt és mintegy 50 ember megsérült, miközben több száz embert tartóztattak le emiatt.
Hogyan szökött az egekbe ilyen gyorsan a lakásár és lakbér?
"Törökországnak nincs más választása, mint visszatérni a racionális alapokhoz" - mondta Mehmet Şimşek pénzügyminiszter június elején, amikor átvette a hatalmat elődjétől, Nureddin Nebatitól.
"Az átláthatóság, a következetesség, a kiszámíthatóság és a nemzetközi normáknak való megfelelés lesz az alapelvünk a társadalmi jólét növelésére irányuló cél elérésében" - tette hozzá, jelezve, hogy el kíván távolodni a kormány korábbi ingatag stratégiáitól.
Egyszerűen fogalmazva, a török gazdasági adatok azt mutatják, hogy a lakásárak és a bérleti díjak az egekbe szöktek a kormány korábbi "irracionális" politikájának eredményeként. Legalábbis Şimşek, aki 2009 és 2018 között pénzügyminiszter és miniszterelnök-helyettes volt, így látja.
Törökország "új gazdasági modellje"
Az új török fejlesztési program, amelynek egy része már 2021-ben startolt, a gazdasági növekedést, ennek érdekében a beruházásokat és az exportot helyezi előtérbe. Az elnök, Recep Tayyip Erdoğan sokáig azzal érvelt, hogy a kamatlábak csökkentése segít az infláció elleni küzdelemben. Ez szöges ellentétben áll a szakértők nézeteivel. Őket igazolja, hogy a fogyasztói infláció Erdoğan hivatalba lépése óta nem volt olyan magas, mint az "új gazdasági modell" életbe léptetése óta (2022 októberében 86%).
Míg a központi bank az év elején Erdoğan korábbi, kamatcsökkentő politikája alapján a 2021-es 19% körüli szintről 8,5%-ra csökkentette az irányadó kamatlábat, Şimşek és Erkan kinevezését követően a bank irányt váltott, és néhány hónap alatt 8,5%-ról 42,5%-ra emelte a fő kamatlábat.
Az éves lakásár-infláció, ami a 2021 szeptemberéig tartó 10 évben nem haladta meg a 35%-ot, az új gazdasági program meghirdetése után mindössze egy év alatt országosan 189%-os növekedést produktált, Isztambulban pedig elérte a 212%-ot. Az éves általános fogyasztói infláció is elszállt az "új gazdasági modell" alatt. És bár a bérleti díjaknak az inflációval összhangban kellene emelkedniük, a török kormány 2022 júliusában 25%-ban korlátozta a lakbéremelést (amit most 2024 júliusáig meghosszabbítottak), hogy javítsanak a tavaly májusi választások után gyorsan romló közhangulaton.
Így lehet, hogy a bérleti díjak növekedése és az általános fogyasztói infláció közötti különbség jelentősen megnőtt. Az éves fogyasztói infláció 2022 októberében hivatalosan 86% volt, míg a lakbérinfláció 41%. Erről mondtuk azt korábban, hogy kutatások szerint nem a valós helyzetet mutatják.
A helyzet azóta romlott: a 2023 novemberében közölt hivatalos statisztikai adat is 106 százalékos lakbérinflációt mutat. Az más kérdés, hogy a törökök túlnyomó többsége nem hiszi el azt, amit a TurkStat mond.
Minimálbér vs. lakásárak
Törökországban a minimálbér és a lakásárak összehasonlítása is releváns, mivel Törökország a minimálbéresek országává vált. A Török Haladó Szakszervezetek Szövetsége (DİSK-AR) szerint 2022-ben a minimálbér 120%-ánál kevesebbet kereső munkavállalók aránya 58,4% volt.
A BETAM szerint 2023 novemberében a bérlakások havi átlagos négyzetméterára 128,4 török líra (4,20 euró) volt, Isztambulban ugyanezért 166,7 lírát kértek. Ez azt jelentette, hogy egy 70 négyzetméteres ház bérleti díja 378 euró volt, míg a havi nettó minimálbér 369 euró. Egy török tanár átlagos nettó fizetése 847 euró körül van, míg egy nem vezető beosztású rendőr körülbelül 938 eurót visz haza. A havi nettó minimálbér 2024 január elsején 520 euróra emelkedett, de még így sem éri el az átlag lakbért. A közalkalmazottak fizetése is mintegy 50%-kal nőtt. Csakhogy ezzel párhuzamosan a lakbérek is emelkednek majd, ha másért nem, az infláció miatt biztosan.
Az ábra azt mutatja, hogy a minimálbérindex 2021 közepéig meghaladta a lakásárakat. Aztán az "új gazdasági modell" alatt a nominális minimálbér ugyan jelentősen emelkedett, a lakásárindex országszerte nagyobb volt a minimálbérindexnél, és ez a különbség egyre nő.
HIRDETÉSFöldrengés és külföldi befektetők
Elemzők szerint a tavalyi pusztító földrengés és a sok külföldi befektető is hozzájárulhatott a bérleti díjak és a lakásárak emelkedéséhez. Az egymást követő két súlyos földrengés után ezreknek kellett elköltözniük az ország délkeleti részéből.
A külföldi tulajdonba került ingatlanok száma drámaian megnőtt az elmúlt évtizedben. Aki ugyanis 400 ezer dollárnál drágább ingatlant vásárol Törökországban, folyamodhat török állampolgárságért. Ez az árhatár 2022 előtt 250 000 dollár volt.
A török statisztikai hivatal adatai szerint 2021-ben az eladott ingatlanok 3,9%-át külföldiek vették meg.
Az Európai Unióban sokkal jobb a helyzet
Az EU hivatalos statisztikai hivatala, az Eurostat szerint az uniós tendencia épp ellentétes a törökországival. A törökországi lakásárak 2022 és 2023 második negyedéve között majdnem megduplázódtak (95,9%), míg az EU-ban 1,1%-kal csökkentek.
Az EU-n belül Horvátországban és Bulgáriában emelkednek a lakásárak, 13,7, illetve 10,7%-kal. Nyolc tagországban csökkentek a lakásárak ebben az időszakban, és így van ez az Egysült Királyságban is. A csökkenés Németországban volt a legnagyobb mértékű, 9,9%-os, Dánia a második (7,6%), Svédország a harmadik helyen áll a sorban (6,8%). Az Egyesült Királyságban 3,5%-kal csökkentek a lakásárak.
HIRDETÉS