rendkívüli hír

Éppen ezt olvassa:

Semmi sem változott? Az ír ingatlanpiaci válság tanulságai


real economy

Semmi sem változott? Az ír ingatlanpiaci válság tanulságai

Amikor kipukkadt az ingatlanpiaci buborék, Íroszág kis híján csődbe ment. Hogy állnak a dolgok most, hat évvel később? Ennek járt utána a Real Economy a zöld szigeten.

Köztudott, hogy az ingatlanpiac és a gazdaság egésze között szoros kapcsolat van. A lakás legtöbbünknek a legértékesebb vagyontárgyunk. Ha az ára emelkedik, mi is többet költünk és több pénz fektetünk be, mert gazdagabbnak érezzük magunkat. Viszont kevesebbet spórolunk, hiszen az ingatlanunkból több pénzt lehetne kihozni. Az ingatlanvásárlás sokkal nagyobb hatással van a gazdaságra, mintha például új autót vennénk. Ha az eladó enged az árból, többet költünk felújításra, átalakításokra, bútorokra és háztartási gépekre. Az ingtlan tehát közvetlenül befolyásolja befektetési döntéseinket.

Manapság az emberek többsége hitelt vesz fel a lakásvásárláshoz. Amikor jól ment az ingatlanpiac, előfordult, hogy az önrész majdhogynem nulla volt. Ha az ingatlanárak emelkednek, nagy haszonra tehetünk szert. Ha viszont csökkennek, akkor a vagyonunk is kevesebb lesz. A hitelezéssel a bankok is kockáztatnak – ez újabb bizonytalansági tényező. Nem csoda, hogy az ingatlanpiac válsága megrázta a bankszektort is.

Minden ingatlanpiac más és más: szerkezetében és ciklusaiban is. Az eurozónában például 2013 harmadik negyedévében 1,3 százalékkal csökkentek a lakásárak. Az Unió egészében fél százalékkal. De ha szemügyre vesszük a részleteket, azt látjuk, hogy Nagy-Britanniában, Írországban és Észtországban emelkedtek az ingatlanárak, miközben Szlovéniában, Dániában és Romániában az átlagosnál is nagyobbat estek – különféle tényezők hatására.

Mennyit kell dolgoznunk egy lakásért?

Néhol a kereslet nagyobb, mint a kínálat. Másutt pont fordított a helyzet, például Írországban és Spanyolországban. Jean-Michel Six közgazdász szerint 2000 és 2007 között túl sokat építkeztek a spanyoloknál. Közben emelkedtek az ingatlanárak is, és ez a két tényező együttesen vezetett ahhoz, hogy túlkínálat alakult ki a piacon. Éppen ellenkező a helyzet más országokban, köztük Franciaországban és Nagy-Britanniában, ahol az ingatlanok iránti kereslet nagyobb, mint ahány elérhető lakás van, különösen a nagyvárosokban.

Olyan pénzügy- és kamatpolitikára van szükség, amely elősegíti az ingatlanpiac fellendülését. Nagy-Britanniában a kamatok jelentősen csökkentek, ezért ott csábító saját tulajdonú ingatlant vásárolni.

De vajon hogyan vehetjük észre, hogy minden rendben van-e az ingatlanpiacon? Egyfelől ott vannak a demográfiai tényezők. Elég pontosan meg lehet becsülni, hogy hányan akarnak majd első lakást vásárolni. De léteznek más mutatók is. Például ha az ingatlan árát ahhoz viszonyítjuk, hogy mennyit kell dolgozni érte. Franciaországban egy átlagos lakás ára 3,8 évnyi átlagjövedelemnek felel meg. Nagy-Britanniában kicsit több, Spanyolországban egy kicsit kevesebb, de általánosságban elmondható, hogy e körül mozog az érték szinte minden európai országban – mondta Jean-Michel Six.

Az ír gazdaság az idén várhatóan 1,8 százalékkal bővül. Az ingatlanok még mindig csupán feleannyit érnek, mint a válság előtti csúcson, de a lakásárak a tavalyi utolsó negyedévben 4 százalékkal emelkedtek. Az eladások száma 10 százalékkal nőtt, de mindez nem jelenti azt, hogy a probléma megoldódott.

A kilakoltatás réme

Írországban minden ötödik adós nem tudja fizetni a részleteket. Így járt Paul Casey is. Ezért a háromszobás lakásért 275 ezer eurót fizetett még annak idején, 2005-ben. A lakás most alig százezer eurót ér, de a részleteket még újabb húsz évig fizetnie kellene: – Képtelenek vagyunk továbblépni. Nem tudunk másik lakást venni, mert nem kapunk rá hitelt. Gyakorlatilag csapdába estünk. Itt vagyunk ebben a kis lakásban, már kilenc éve. Szeretnénk túladni rajta, elköltözni máshová, de képtelenség. Mondom, csapdában vagyunk – mondta a férfi.

Az ír jegybank adatai szerint több mint 140 ezer háztartást fojtogatnak az ingatlantartozások a szigetországban. Ezek húsz százaléka már annyira kilátástalan helyzetbe került, hogy bármelyik pillanatban elveszítheti az otthonát. Amikor Paul megvette azt a lakást, Írországot még “kelta tigrisnek” becézték. 1997 és 2007 között 270 százalékkal emelkedtek az ingatlanárak.

A válság részben a bankok felelőssége. Szemrebbenés nélkül hiteleztek, holott nem volt hozzá elegendő saját tőkéjük. A 2008-as krach hatására a házak és lakások sokat veszítettek az értékükből. Írországban hat bank közül három csődbe ment.

Michelle Norris, az ír Nemzeti Gazdasági és Szociális Tanács tagja szerint nemzetgazdasági méretekben nézve úgy látszik, hogy minden rendben van. A GDP újra emelkedik, méghozzá az európai átlagot meghaladó mértékben. Az ingatlanárak nem zuhannak tovább, néhol még emelkednek is. A munkanélküliség a 14 százalékos mélypontról visszament 12 százalékra. Ezek mutatós számok, de ha az ember közelebbről is megnézi, akkor bizony nagyon vegyes a kép.

A külföldi befektetők lassan visszatérnek

Írország államadóssága óriási. A háztartások, illetve a vállalkozások tartozásai Dánia és Hollandia után a harmadik legmagasabbak Európában, a kormány mégis növekedést vár.

- A nemzetközi tapasztalatokból tudjuk, hogy mi is az ingatlanpiaci buborék áldozatai lettünk – mondta az euronews-nak Brian Hayes pénzügyi államminiszter. Szerinte a külföldi példák azt is igazolják, hogy a gazdaság stabilizálása után áz árak újra emelkedni kezdenek. A befektetők is tudják, hogy érdemes visszatérniük Írországba.

2010 óta bíztató tendenciákat látnak a szakemberek, és remélik, hogy ezek a következő években is folytatódnak.

A lakásépítés manapság Írország legnagyobb problémája. Mindenfelé rengeteg a félbehagyott, elárvult épület – annál ritkábban látni új építkezéseket. Így van ez annak ellenére is, hogy egy bank egymilliárd eurót különített el a félbemaradt építkezések befejezésére, és ennek az összegnek a felét már fel is használták. Az ismert közgazdászt, David McWilliams-t arról kérdeztük, hogy ha az ír gazdaság ilyen hamar kilábalt a válságból, akkor miért vannak még mindig heves viták az ingatlanpiac helyzetéről?

David McWilliams: Az ír gazdaság valóban talpra állt, de ez nagyrészt a multiknak és az exportnak köszönhető. Az emberek döntő többségét viszont a belföldi szektor foglalkoztatja – ezért van, hogy a munkanélküliség változatlanul kétszámjegyű. Meglehetősen szkeptikus vagyok, elsősorban ami a kilábalás ütemét illeti. Márpedig ekkora munkanélküliség mellett, és úgy, hogy ír fiatalok tömegével hagyják el az országot – így azt kell mondanom, hogy a javulás inkább csak a statisztikákban vehető észre.

Ha a háztartások eladósodását nézzük, nem gondolja, hogy a gazdaság talpra állása kevésbé függ az ingatlanpiactól, és hogy ez tulajdonképpen jó jel?

- A háztartások adóssága Írosrszágban a legmagasabb Európában, sőt az egész világon. Amíg nincs erre valami átfogó megoldás, a hazai gazdaság nem képes növekedni. Úgy pedig lehet büszkélkedni tetszetős számadatokat, de a hétköznapi valóság egészen mást mutat. Itt és Nagy-Britanniában az ingatlanpiac egészen más, mint mondjuk Franciaországban vagy Németországban. Egyrészt azért, mert nálunk rengeteget hiteleznek rövid távra is, másrészt mert a lakásbérlés nem tekinthető biztonságos életformának. Az ember józan ítélőképességét teljesen aláássa, ha azt látja, hogy a szomszéd meggazdagodott. És pontosan ez történik ebben az esetben is.

Tanultak az emberek az ingatlanpiaci válságból?

- Semmi sem változott. Azok után, amin keresztülmentünk, olyan szisztémát kellett volna létrehozni Írországban, amelyben a bankok nem hitelezhetnek korlátlanul lakásvásárláshoz vagy építkezéshez. Mostanság csupán egy dolog tartja vissza a bankokat: az, hogy nincs pénzük. De ha megint tőkéhez jutnak, és ez előbb-utóbb bekövetkezik, akkor megint kezdhetik elölről, amíg csak újra ki nem pukkan a buborék. Dublin környékén jól látszik, hogy túl sokat építettünk, ráadásul rossz helyre: oda, ahol senki sem akar lakni. Amíg ez így marad, addig Dublinban továbbra is fölfelé mennek majd a lakásárak, vidéken meg változatlanul lefelé.

Hogyan magyarázná el egy átlagembernek: mi a különbség a túlértékelt, az alulértékelt és a stabil ingatlanpiac között?

- Ha az ingatlanárak emelkednek, és már az évi átlagjövedelmek többszörösére rúgnak, ha túl sok hitelt vesznek föl az emberek, akkor az már egy kezdődő ingatlanbuborék. Például: ha ön bemegy a bankba azzal, hogy 10 millióért venne egy lakást, de a jövedelme csak évi 3 millió, mire az ügyintéző azt feleli, semmmi gond, adunk 10 milliót, meg még ráadásnak másik 5 milliót autóra meg nyaralásra – nos, akkor biztos lehet benne, hogy már benne is van a buborékban.

Ha ekkorák a különbségek országonként, akkor szükség van egyáltalán strukturális reformra?

- A legfontosabb az, hogy nem létezhet tartós fellendülés az ingatlanpiacon, ha nincs elég hitel. Ez a kulcsa mindennek. Hogy mit tennék, ha én volnék az Európai Központi Bank elnöke? Nem a pillanatnyi ingatlanárak alapján hiteleznék, hanem az elmúlt húsz év átlagos ingatlanára alapján. Ezzel a módszerrel ugyanis nem keletkezhet buborék. Így a bankok nem vihetnék túlzásba a hitelezést, ennek következtében többéa mérlegük sem tréfálhatná meg őket. Szóval azt mondom, hogy ha Mario Draghi tényleg tenni akar valamit, és szerintem tényleg akar, akkor a lakáshitelezést a napi ingatlanár helyett az utóbbi húsz év átlagárához kötné. Nem lenne több buborék, se kipukkadás – az ingatlanpiac stabil maradna mindörökre.

Az euronews büszke arra, hogy világszerte vannak újságírói, készen arra, hogy a helyiek álláspontját is megjelenítsék a világpolitikai eseményekben. Olvasson többet a témáról azon a nyelven, amelyen eredetileg megjelent!

A következő cikk

real economy

Mennyit kockáztatnak a befektetők?